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现场直击 |《澳洲房产拍卖经验分享》商业地产拍卖首次偷窥

2017年11月6日 | 编辑: |

本栏以往给大家分享的都是悉尼的私人住宅拍卖,今天给大家分享一下商业地产的拍卖。

提到CBRE,大家可能首先想到的是CBRE在墨尔本CBD的商铺拍卖,中国商家为挣得风水宝地,不惜把价格凑成了8,888,888。那个就是CBRE搞的拍卖。

其实CBRE可不是什么小公司,他们是澳洲名列前茅的商业地产拍卖公司,而且还是全球前500强企业。很多华人地产的生意都有他们的参与。大家可以到,在他们拍卖显示屏上,是有三个价格,第一是澳元,第二是美元,第三个就是人民币。这足可见华人市场的强大。

对于商业地产拍卖来说,与住宅拍卖有很大的不同。商业地产的优势在于,租期都比较长。例如本次拍卖中的Niño幼托中心有20年的租期。与此同时,商业地产的租客不少是颇具规模的公司或政府机构(例如此次拍卖中的Woolworths、以及政府机构Centrelink),有良好的商誉,所以发生欠租或者毁约的可能性非常小。

另外澳洲的商业地产租约一般会每年增加一定的比例。年租金增长分成按CPI(物价指数)增加,和固定增长。如果是固定增长的话,一般是在前一年租金的基础上每年增长3%-5%。

据摩根士丹利数据,过去一年澳洲商业地产的总回报已经达到了12%。其中,6.9%的回报来自于租金回报,4.8%的回报来自于资本增长。全澳商业地产板块的平均收益回报也高达6.8%。

当然很多人最关心估计就是价格了。商业地产规模有大有小,价格从几十万到几亿都有。此次拍卖的价格基本都在500万澳元以上。

言归正传,本次拍卖的7个商业地产分别如下:

本次拍卖的地点是在CBRE墨尔本的办公室,说是6点开始。当小编准点到达时,已经是挤的水泄不通了。与住宅物业的拍卖相比,商用物业拍卖更像一个大party。

参加拍卖的基本上是有三类人,一类是围在外圈的,打酱油的。小编看到有好几个人在拍卖过程中仔细的写下出价记录,这很明显是有备而来的。另一类就是真正来参加拍卖的,都坐在会场的中间。还有一类人没有出现在会场,是通过电话参与的,会场的旁边有CBRE的两个人专门负责接电话,拍卖的人不断通过电话出价。

对于平时的私人物业拍卖,我们现场看到的华人很多,对于这样的高端拍卖,华人的面孔也比比皆是。

下面我们来看看前两个拍卖。

Point Cook Guardian 早教中心

地点:3 Windorah Drive, Point Cook

租期: 12年租约

地块面积: 3,000平方米

建筑面积:976平方米

许可证/席位: 可容纳144名儿童的幼托中心

租金收入: $389,983 澳元*每年+ 税

特点:近乎全新顶级幼托中心

年投资回报率:5.9% (年租金/售价)

Point Cook这几年的跌宕起伏,想必大家是知道的。随着墨尔本西区要建大学城的消息,这里的地价再起波澜,正在走上下一波动发展之路。根据2016年的人口统计,这里华人的人口已经大增不少。由于这里的主要人口是年轻人,所以早教中心的需求是不言而喻的。

这是本次拍卖的第一个地产,竞争还是相当激烈的。

5.5m万起价

几乎毫不犹豫
5.6m
5.7m
5.8m
5.9m
6m

这个时候,抢拍的几个人有点犹豫
速度慢了下来
6.15m
6.2m
6.3m
6.45m
6.5m
6.55m
6.56m

SOLD !!!

由于这是今晚的第一拍卖,大家似乎都憋着一股劲儿,前前后后一共持续了近20分钟。

位于KERANG的Woolwoths超市 

地点:12–18 NOLAN STREET, KERANG, VIC

租期: 10年租约

地块面积: 7,954平方米

停车位:166辆

租金收入:$973,303 澳元*每年+ 税

年投资回报率:6.1% (年租金/售价)

去Woolwoths购物是每个人都有过的经历,但给Woolwoths当地主不知道有多少人想过呢?Woolwoths给这块地每年缴纳的租金将近100万。Kerpang这个地方估计很多人不知道,它位于维州的北部,过来Bendigo和Echuca就是了。这个地方虽然远离大城市,但对于Woolworths这样的超市来说,这是优势。因为远离大都市,意味着更少的竞争,收入相对来说更稳定。

所以这个拍卖注定是紧张异常激烈的。

1200万价格起

12.2 m

12.3m

12.4m

12.5m

12.7m

很明显这个出价速度太慢,有人很快出到13m

紧接着

14m

14.1m

14.2m

14.3m

这时有人在电话上出价14.5m

15.0m

15.1m

15.2m

15.3m

15.5m

15.6m

15.7m

SOLD!!!

拍卖结果证明Woolwoths的金字招牌果然厉害, 从12M到15.7M,这个结果可真是让人吃惊啊。

随后的几个拍卖竞争也是相当的厉害,出价此起彼伏。其中:
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Nino幼托中心,Bundoora,VIC

年净租金收入:$510,400

8.9M 成交
年投资回报率:5.7% (年租金/售价)

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Centrelink 联邦政府福利部, Salisbury, SA

年净租金收入: $661,000

9.5M 成交

年投资回报率:6.9% (年租金/售价)
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Nino幼托中心, Ashburton, VIC

年净租金收入: $661,000

10.6M 成交

年投资回报率:5.6% (年租金/售价)

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这次的商业拍卖就给大家介绍到这里。

CBRE每个月都有这样一次拍卖,等下个月的拍卖小编再带大家去看看。

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