在进入正文之前，我们先来回顾一下过去两年澳洲租房市场投资的一些状况。

去年，据《澳洲金融评论报》报道，澳洲房地产研究所指出澳洲的租金增长降至24年来最低水平。

澳洲统计局公布的消费者价格指数（Consumer Price Index）显示，2017年澳洲房市租金涨幅仅为0.6%，最后一季度涨幅为0.3%。

这对于依靠租房生活的家庭来说，这是一个好消息。专业人士指出，受国内外投资者活跃程度影响，过去几年有大量新住宅完成建设并进入澳房市市场，促使租金压力降低。

而在2018年，墨尔本这个热门城市也开始出现房价下滑的情况。而该城市的住宅物业的空置率也有上升的趋势。

REINSW的负责人Leanne Pilkington表示，这样的统计数据结果是在提醒房东们做好房租一年不涨的心理准备。

很多想要通过房屋租金获利的华人投资者相信，近一两年看不到任何房租上升的空间，或许大家都需要接受一段平稳期，他们在要求租金的时候，需要现实一点了。

那么，如果手上拿着100万澳元，现在该投资在什么地方？

有一个答案对于华人投资者来说，既熟悉又陌生，那就是商业地产。

熟悉是因为大家一定听说过，陌生是因为大部分买家都对其敬而远之，觉得自己不懂商业，甚至觉得那只是大土豪们的游戏。

澳洲的商业地产无论是在租金表现，资产保值，持有成本，避税，甚至最近10年的物业涨幅，都好于澳洲公寓市场。

可惜在澳洲，商业地产行业在传说中多是被澳洲当地人垄断的。因此在华人圈，专注投资商业地产的少之又少。

但是，现在哪里有钱赚，哪里就会有华人，这个”澳洲当地人垄断“的说法很快就会改变。

就连人民日报也说，在未来的5年，回报率最高的投资的确不是租房市场。

BIS牛津经济研究所对澳大利亚各主要地产市场的投资回报前景进行排名，结果显示，未来5年，投资收益前景最好的市场是商业地产。

BIS牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)以资本收益和租金增长作为衡量标准，对澳大利亚各主要地产市场的投资回报前景进行排名。

结果显示，未来5年，投资收益前景最好的市场是商业地产。据该项排名结果显示，排在前列的是墨尔本这座宝藏城市的商业。

和住宅地产不同的是，海外投资人在入手澳洲商业地产时，是不需要支付海外附加印花税的。同时不需要支付FIRB申请费，基本和澳洲当地买家处于同等待遇。

因此在中高端预算市场，海外买家入手澳洲商业地产市场已经不是新鲜事了。

可惜很多华人投资者对此还处于一张白纸的状态，天天心心念自己墨尔本的小公寓何时大涨。

在如今全球经济不够稳定的大环境下，现金流才是王道。而商业地产板块的高租金回报即意味着能够带给投资者更多的现金流。同时，商业物业的价值往往比其他形式的投资更稳定，即使在市场低迷时期也是如此。

现实生活中，最大的担忧之一就是：我是否需要庞大的资金？

并不一定，有些像工业房产的非住宅房产总是被钉上了天价标签，可是并非所有非住宅房产都那么贵。跟所有投资一样，成功的关键不在于投资的金额，而是在于房物业的品质。

像是墨尔本的一些内城区小型工厂、零售商铺和小型办公室，拿着100万澳元还是负担得起的。而且这方面的需求也越来越强。

目前，接近主要道路和公交服务的地区的商业用房产很受欢迎，而且投资表现良好。

现在机会来了

4项优质物业正在拍卖

Tooronga Village 购物中心

Tooronga Village位于Tootonga Road和Toorak Road的转角，位于距离墨尔本中央CBD东南方向8公里处，拥有超高的曝光率。

商场的周边客户群体来自于墨尔本最富裕的区域：Toorak、Malvern、Hawthorn、Kooyong和Glen Iris，这些地区的房屋中位价在170万至280万澳元，是高消费群体。

该主要交易地区居民平均收入高于墨尔本地区平均值的 52.5%。

商场内的主要租户都是Coles超市和First Choice Liquor酒类超市等高质量社区型商铺，商场内还有30间以生活必需品为主的专卖店。

拥有大型物业建筑，有约8973平方米的净可出租空间和容纳约488辆车的安全停车场。

毗邻地标性的Coles集团公司总部容纳了3,000左右名员工，物业全部租出年净收益预估为$4,535,000 澳元。

424-426 St Kilda Road

这是两栋具有多样性的六层商业办公楼，拥有多个增值策略：持有并出租、重新配置、翻新或重新开发。

建筑的总面积约为20,964平方米，带有137个地下层安全停车场和约4,645平方米的商业1区转角处土地产权。

它是澳大利亚最著名商业大道上，坐拥三面临街面的，最后仅有的土地产权之一。

物业所在的完美位置受益于州政府注入$109 亿澳元的投资项目，该项目旨在确保墨尔本的未来发展和可持续性，以推动墨尔本成为一个国际舞台。

Richmond Place 120-128 Murphy Street

位于Richmond热门商业及零售街区的约4,926平方米土地产权，该物业现有约3,895平方米的大型商业设施, 带有每年约$1,050,000澳元的租金净收益。

物业位于Murphy及Palmer Streets上共106米的双重临街面。下图是带有9层楼办公建筑的概念性开发设计图 (须经政府核准)。

这里是理想的城市内缘位置，距离Bridge Road上的商铺、咖啡厅和餐厅仅是约100米的距离。

物业距离大型购物中心Victoria Gardens仅约500米，带有包括IKEA、Coles和Kmart等超过80个租户，而且近期有扩张计划。

交通方面，可乘Bridge Road上的电车，仅9分钟的车程就可以快速直达墨尔本中央商业区。

4楼, 820 Whitehorse Road, Box Hill

该物业包含了4楼整个楼层，拥有约768平方米的办公空间。

物业现在已细分为多个办公套房，最小从约117平方米开始。可单独、合并或全套购买，每套办公套房带有已分配的停车位。

物业地处于墨尔本中央商业区外最密集的住宅集中区，受益于周围200米内超过2,400套的公寓住宅及酒店套房，其中包括已经完工、建筑中、出售中及已获批文项目。

物业由Fender Katsalidis建筑设计事务所设计，建筑工程已开始并预计2020年第四季完工。

它是位于Box Hill活动区中心位置的高端办公物业，步行可至区内所有零售设备。