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解读 | 帮你读懂QBE对东海岸三城的房地产市场总结和预测

2018年12月3日 | 编辑: |
澳洲保险巨头QBE每年都会联合BIS Oxford Economics对澳洲住房市场进行一次深度分析,并发行一份对未来三年的预期报告,CPDM作为专业地产开发服务机构,将为大家对这份报告进行浓缩总结,报告中共有6大要点,涉及了对住房租赁,购房主力人口,购房者背景,经济环境市场供求等多方面的变化的分析。CPDM将分几期为大家分享,今天首先来看QBE对东海岸三大楼市表现的总结以及预测。

01
澳洲东海岸三城住房市场回顾与展望
悉尼

由于有限的供应量,较低的贷款利率,强劲的住房投资意愿,新南威尔士州住房价格在截止到2017年中的过去5年间大幅上涨,住房中位价的峰值达到了$1,194,800,每年涨幅约为13%,总体涨幅达到84%。

然而在这期间,住房供应量也在不断增加,截止到2018年中,过去两年间的住房供应量相比于2006年-2016年近10年来的平均水准高出113%,相应的,州内的住房短缺状况在2017-2018两年间急速缓解。在悉尼,房屋空置率在2018年中期时达到2.5%,相比于12个月前的水平高了1.8%。其中,房屋空置情况最明显的地段位于悉尼都市圈的中部地区(空置率2.8%,自2012年来的峰值),造成这一结果的主因则是当地刚刚出现了有史以来最大的公寓供应量。

完工新房数量增加,人口增长放缓,银行收紧信贷,三者同时影响住房价格后,2018-2018年间房价出现近6年来的第一次下滑,大悉尼都市圈内2018年中的住房中位价为$1,103,500,出现了7.6%的下滑。其中悉尼的内城和中部地区,在一年前经历了最强劲的价格上涨之后,2017-2018年出现8.1%和10.6%的房价下跌。而悉尼都市圈外围房价下跌表现的相对温和(2.8%下跌),极有可能是源于其本身更加可负担的价格让首次购房者仍然愿意出手购买当地住房。

投资环境


悉尼大都市圈是受利息贷款紧缩影响最严重的地区,2014-2015年间悉尼60%的住房交易活动为投资者参与,而当APRA从收紧放贷数量和提高提高贷款利率两方面入手调控之后,通过利息贷款投资房产的投资者在2017-2018年间降低了12.3%,由于低收益率和信贷收紧的持续,未来将会继续打击投资活动的热情。

自住买家


随着2017年中期印花税让步政策的推广,自住买家们普遍分布在可负担性更高的地段。在过去的12个月里,自住买家作为购房主力,占据了74%的住房交易活动,相应的,发放给首次购房者的贷款数量也已经远高于非首次购房者所获得的贷款,后者的贷款获得数降低了3.6%

预测


根据记录到的公寓施工进度,2018-2019年间悉尼公寓数量将持续增长,住房市场价格疲软将导致潜在购房者选择继续租住以等待价格下跌,也让他们在面临购买公寓或独立屋的抉择时倾向于更加可负担的公寓。

基于未来公寓供应量大增,潜在需求下降,利率上升以及投资者减少等情况,2018-2019年房价中位数将继续下降3%,预计下跌将持续到2019-2020年,相比于2016/17的峰值降低11%。而随后由于不景气而导致住宅开发减少,住房供应降低,在2020-2021年间中位价预测将有2%增长,达到$1,090,000。

悉尼公寓市场表现


2017-2018年悉尼市内录得的创纪录的公寓增长数量,由于此前独立屋价格增幅大于公寓,因此在过去一年的降价中,公寓价格跌幅也没有独立屋那么严重,公寓中位价下跌了4.7%,低于7.6%的房屋总体中位价下跌值。尽管信贷收紧带来的影响蔓延到了公寓市场,但所导致的公寓降价意味着更多首次购房者能够负担的起一套公寓,加上新推行的印花税让步政策,让未来对于公寓的需求仍然可观。

悉尼公寓市场预测


由于悉尼内城地区和中部地区公寓价格更加亲民以及实惠,而优惠政策也在持续进行,因此当地公寓市场将继续受到首次购房者的青睐,由于降价仍在持续,正在租住公寓的潜在购房者们很可能继续租住等待出手时机,因此悉尼公寓租赁市场仍将健康上涨,并可能会在市场回暖时吸引投资者。总体上看,2021年中时公寓中位价预测为$745,000,同比2017年时低7.6%。

墨尔本

尽管最近房价开始下滑,但截止2017年底的过去5年半里,墨尔本房价增长69%。强劲的人口增长,住房供应不足,贷款利率下调是过去五年间增长的主要动力,稳定的经济环境以及就业率增长助长了购房者投资时的积极情绪。

购房动态


维州独立屋价格增长比公寓更强劲,但也导致了供应过量。从2018年起,随着独立屋升级和业主卖大房换小房等活动的减少,投资者在市场上的活跃度也随之降低,在2018前半年里,住房中位价下降4.3%。

在墨尔本住房市场上,投资者是相当重要的组成部分,在过去五年半间的繁荣期里,墨尔本都市圈内增幅最大的地段为内城区和中部地带,在这段时间内,最初都市圈外围市场的表现并不如内城和中部地区,但是进入2015-2016年,都市圈外围的住房中位价大幅上涨,成为都市圈内增幅最大地区。

与悉尼一样,墨尔本的首次购房者也极大受益于新推行的印花税让步政策。尽管从2018年起全市范围内房价下跌,但负担性更高的外围地区价格却保持了稳定,只出现轻微下滑。

对房价下滑程度贡献最大的是内城和中部地区市场,内城录得了24%的房价下跌,背后反映出来的是墨尔本市和Stonnington市辖区内低价房交易在总成交量中占比大,同时也体现出当地高价物业难以成交。

其次,从2017末年起首次购房者购房数量上升,非首次购房者贷款数量轻微下滑,随着收紧房贷,投资者对住房需求继续渐进式下滑。

供需变化


总体上,过去几年维州对于新房的需求极大。在截止2018年中的三年里,维州每年都人口增长均量达到144,660,与新州同期相比足足高出21%,以此预测出维州在2017-2018年间对住房的潜在需求将创下历史新高。在这当中,全球移民和来自其他州移民贡献了大量住房需求。

强大住房需求引起强烈的住宅开发热情。2017-2018年间计划动工的住房总量创下历史记录,总共有38300套住房正在酝酿之中,上一次出现这样的情况需要追溯到2009-2010年。

前景预测


目前投资者购房欲望降低以及非首次购房者退出市场将明显作用于墨尔本楼市。在住房可负担性任然不乐观的情况下,贷款利率出现的周期外上涨也可能会打击住房需求。根据预测,2019年中的住房中位价有可能降至$820,000,相比于2017年末下降8.4%。

未来三年预期人口增长可能会放缓,将会对住宅开发热情的降低以及房价上涨产生两方面影响。一旦住房库存在2021年重新出现短缺,房价将会因此上涨。并因此带动新一轮住宅开发投资,进而推动经济。持续出现的住房可负担性挑战意味着未来尽管出现房价上升也并不可能暴涨,从现在直到2021年,住房中位价都不太可能重回2018年年中的水平。

墨尔本公寓市场表现


墨尔本公寓市场近年来价格涨幅并没有住房中位价涨幅那么大,并且现在面临着大量新公寓即将投放进市场的现状。截止到2017年末的过去五年半里,住房中位价上涨69%,而公寓价格的同期涨幅为27%,相对应的,在今年的房价软着陆中,公寓价格轻微下跌1.2%。

公寓供应量剧增


墨尔本的公寓供应量上涨始于2011-2012年间,随后供应量不断大幅上涨,到2015年,公寓动工数量历史上第一次超越独立屋,随后出现轻微下跌。尽管数量可观的公寓投放进市场,但是基于人口高速增长,住房短缺状况仍然明显。在未来三年,投资者的退出,银行收紧贷款,以及公寓价格下降将削减计划开发的新公寓数量,进而削减住房供应总量。

墨尔本公寓市场预测


在2019年里,公寓中位价预计会下降3%,并且保持这个趋势直到2021年。相对应的,公寓市场上将迎来大量新供应房源,与此同时,投资者意愿以及人口增速都预计会减弱。到2021年中,公寓中位价预计为$545,000,相比于2018年中下降2%。

布里斯班

布里斯班住房市场


相比于另两个东海岸大城市近年来住房市场的火热,布里斯班市场的表现相对温和,由于目前当地房价比另外悉尼墨尔本更加亲民(可负担),因此在未来仍然能助长买家的需求。

住房中位价


截止到2016年的5年间,布里斯班住房中位价平均年增幅为5%,其中2016-2018年间,增幅放缓至1%,市内房价增长明显出现了阻隔效应。总体上,布里斯班市场处于一个供大于求的阶段,但是当中大多数住房供应为公寓,事实上独立屋市场上正处于一个供需平衡甚至轻微出现供小于求的情况。观察整个布里斯班大都市圈可以察觉到,市中心住房空置率明显严重过中部和外围地段,这证明布里斯班市场上同时存在着住房供应紧张但是公寓供过于求的两个情况。然而,布里斯班都市圈的整体空置率趋于下降,可能源于充足的移民人口增长以及可观的租房价格吸引更多居民选择进入租赁市场。

市场供需


过去一段时间昆士兰州经历了强劲的人口增长,海外移民增长放缓与强劲的国内移民人数增长形成了对冲。其中大部分的海外移民都选择在市内公寓安居,而国内移民则更加青睐外围地区的独立屋,造成了独立屋市场上的供不应求。

近年来昆士兰完工新房数量明显增加,在2018年前的四年里增幅达37%,在这当中虽然大多数完工房为公寓,但是独立屋完工数量也有所增长。

前景预测


昆州当地的经济环境正在经历一个资源型产业投资减少而旅游及教育产业蓬勃发展的转型阶段,总体上经济稳步增长。值得一提的是,未来昆士兰州住房的可负担性仍然将优于悉尼和墨尔本,由供大于求所导致的较低租金以及房价将鼓励潜在的首次购房者继续租房居住,或者选择入手一套公寓而不是独立屋。未来三年布里斯班房价预计将慢慢累积至11%的升幅,于2021年达到$615,000的中位价。届时市场上供大于求的情况可能出现转变,最强势的价格增长预计会出现在2021年末。

布里斯班公寓市场表现


集中在布里斯班内城区,公寓数量的剧增,造成了市场上供过于求,过去两年间市场上完工的公寓数量比2016年前10年内的年均完工的公寓数量高出接近一倍(95%higher)。

布里斯班公寓租住比例远高于独立屋,下跌的租金将鼓励更多的的租客租住更长时间,同时打击购买欲望。其次,由于海外移民人数减少,市内公寓的租住需求将持续放缓。

布里斯班公寓市场预测


公寓市场上的供大于求将持续打击公寓价格,随着目前周期内项目陆续完工,明年新房增幅将会下降。由于内城区纷纷降价吸引租客,中部和外围的出租物业可能会相继降价以保持吸引力,除了市内公寓降价产生影响,新立项公寓以更低价的楼花售出,也会对整体房价产生牵制。

结合以上因素,布里斯班公寓价格在2021年前都将延续此前的趋势。预计会出现5%的降价,价格中位数在2021年时达到$405,000。

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