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既是买家市场, 又是租户市场! 投资入市要趁早, 可不只是一句空话!

2018年7月26日 | 编辑: |

自2005年房产空置率达到顶峰以来,悉尼正慢慢变成租客市场。

根据一份房地产数据分析公司SQM Research的报告,2018年6月,新南威尔士州首府城市的空置率同比去年增加了1个百分点,上升至2.8%,高出全国2.3%的平均值。

该报告指出,随着悉尼新楼不断建设,人口数量却在下降。

SQM Research 董事总经理Louis Christopher 对9news 表示,悉尼目前既是买家市场,同时也是租客市场。

他说两个因素导致了现在的情况。第一是供应问题:自悉尼2013-2017年房市繁荣期之后,供应一直远远大于需求。

随着住宅热潮的全面展开,悉尼和墨尔本一样,由于人口和需求增长快于住房供应,空置率不到2%。

珀斯2018年6月空置率达到最高,为4.1%,霍巴特则最低,为0.7%。布里斯本和达尔文的空置率分别为3%和3.5%。

墨尔本(1.6%)、阿德莱德 (1.5%) 和堪培拉 (0.9 %) 均低于全国平均水平。

Christopher先生表示,布里斯本相对较好的住房可承担性正吸引着很多人向北搬迁,这与此同时也有助于解决昆士兰自己首府城市的房屋供过于求问题。

“如果你可以在昆士兰找到一份工作的话,这就相当具有吸引力了,” Christopher 先生说。

与此同时, 悉尼较为富裕的北岸和东区的空置率也正在不断增长。

Christopher 先生说,还有许多我们不知道的因素,但这有可能表明悉尼经济正在出现大范围减缓。不管是什么因素,悉尼房产市场在接下来的一段时间内必须找出解决方案,以此应对各种复杂问题。

SQM执行主管Louis Christopher说:“在租赁需求增长可能略有下降的时候,现在租赁住房供应增加了。悉尼今年的租金下降了,租金可能还会继续下滑,因为仍有大量的房源在酝酿上市。”

Christopher说:“我相信悉尼人口增长率会下降,因为最近前往昆州的州际移民大幅增加。悉尼现在既是买家市场,又是租户市场。”

但SQM Research数据显示,悉尼某些地区,包括西北走廊地区,新房供过于求,但在传统上稳定的下北岸和东区,租房需求基本保持了一致。

但是在布里斯班,貌似已经克服了供应过剩的情况,许多新公寓被不断增加的留学生和新移民所吸收。

相应地,悉尼的租金也在下降。截至7月初的一年中,独立屋租金下降了2.2%,公寓租金下降了0.1%。SQM说:“悉尼是今年唯一租金下降的城市。”就连珀斯的房租也上涨了0.2%。

不过0.1%的变化幅度对绝大多数房产投资着来说,是毫无影响的。

但买房现在已经变得越来越难了,随着政策的收紧,潜在买家都举步维艰。

麦考瑞银行(Macquarie Bank)宣布,从7月13日起,将会上调银行付息贷款利率0.1%,自住业主浮动利率上调0.06%,同时投资和养老金账户的浮动利率也会上调0.1%。

但对于3年期固定利率抵押贷款,麦考瑞银行将其利率下调了0.1%。

麦考瑞银行在周一表示,较高的浮动利率将于7月13日对新客户生效,10天后对现有客户生效。

麦考瑞银行约占澳洲抵押贷款市场的2%,该银行与许多其他贷款机构,包括AMP、Bank of Queensland、IMB、Auswide、Suncorp、ME Bank以及Pepper Group,一起进行利率调整。

瑞士银行(UBS)分析师Jonathan Mott表示,银行券参考利率( bank bill swap rate)与隔夜指数掉期利率(overnight index swap)之间的利差创下金融危机以来的最高值。

澳洲各大银行有可能在未来数月重新调整按揭,以应对客户较高的融资成本。

澳大利亚央行行长Philip Lowe上周表示,悉尼和墨尔本房价下跌使银行考虑收紧贷款标准。

贷款标准比几年前更严格,APRA的监管措施有助于控制家庭资产负债表中的风险积累。

尽管贷款成本的改变对较小的贷款机构影响特别大,但四大银行会非常仔细地考虑这件事,目前暂时没有行动。

但暂时没有行动不代表没有行动

虽然未偿还贷款的平均抵押贷款利率在一段时间内一直在下降,但银行可能会进一步收紧贷款标准。

各大银行据称可能会在9月份前对贷款利率进行非周期性上调。

花旗银行分析师表示,四大银行预计会在9月份之前会加息,才能支撑2019财年的盈利预期。

花旗银行分析师预测:

储备银行的官方利率目前仍处于历史最低点(自2016年年中以来一直保持在1.5%的历史低点)并且看似会持续一段时间。整个按揭贷款行业的短期批发融资成本上升,这其实是相当大的不利因素。

花旗分析师称:商业贷款通常根据银行掉期利率和利差来定价,最后借款人可能会感受到这种大幅上涨所带来的压力。

虽然此前的上涨一直较短,但花旗表示,自二月份以来价差一直居高不下,而且几乎没有迹象表明它们会扭转这种趋势。

分析师认为,如果目前的资金成本高点保持下去,四大银行极有可能会在2019年重新定价其贷款产品。

但麦考瑞银行突然提高贷款利率的行为已经率先打破了平衡,四大银行跟风做出调整也并非没有可能。

但提高多少利率与是否能贷到款相比已经算是小问题了,目前即是租户市场又是买方市场其实对于很多华人而言都是有利的。

在市场政策如此多变的情况下,买房要趁早,可不只是一句空话。

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