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扩建房产还有这些法例? 澳洲爸爸在自家后院修建泳池, 被市政府征税$20万!

2019年7月30日 | 编辑: |
一位住在墨尔本Elwood的父亲打算在自家后院建一个游泳池

却被政府要求征收$20万税费

Paul Jones在Ruskin St住了近10年。去年11月,他买下了邻居的房产,以扩大自己家的面积,在自家后院给两个年幼的孩子建一个游泳池供他们玩耍。

但他的计划遇到了障碍,因为有人告诉他,把两块地之间的隔离带移走,意味着他必须支付公共开放空间的捐款——高达该房产总价值的5%。

Jones说:“我们是一个家庭,只是想为两个年幼的孩子建一个游泳池。我们不是想在这个街区建六栋联排别墅的开发商。”

(图片来源:《先驱太阳报》)

Port Phillip代理市长Louise Crawford表示,之所以需要捐款,是因为该地区未来可能会被细分。

她说:“在这种情况下,市议会认为地块可以进一步细分,他们家的大型后庭院和其中一个地块的面积增加到650多平方米。该地块面向一条街道和两条已建成的车道,未来至少可以容纳一个额外的住宅。所以这一笔税费不能豁免。”

但Jones表示,对房产未来是否会进一步细分做出假设,是对他征收高额印花税的“荒谬”依据,他说:“什么,所以我必须支付大约$20万,以防50年后有人买我的房子,在上面盖另一栋房子?现在我都还不知道我未来打算进一步细分它。”

Jones表示,他已经花了约$60万在自己的房产后部建造了一座平房和车库,并计划拿出更多资金用于游泳池和景观美化,以实现他们全家的梦想。

(图片来源:网络)

他说:“我花了这么多钱来实现这个目标,议会怎么能严肃地认为我会把它全部推倒,然后再重新细分呢?”

Crawford说,市议会征收的公共休憩用地基金,已用于重建现有的公园和康乐设施,以及购买新的休憩用地,以配合社区的需要。

她说:“虽然他只是在后院里建游泳池,但这些地块未来可能会被细分。”她表示,Jones已获准重新划定边界,无需再支付捐款。

但Jones表示,他想把游泳池写进他住所的名称里。他说:“我住在这里,我想让已经买下的地区成为我的家的一部分,而不是让它成为邻居房产的一部分。这是一个常识我希望他们能懂。”

很多华人在澳洲买房入住后,可能会对房子的结构有一些不满意,想自己重新改建一下

但是要注意了,在澳洲你的房子并不是可以想怎么改就怎么改的!

今日,一名住在珀斯的业主柯老伯(Francis Tak Lau Kwa,音译),就因违法加建遭罚款9万澳元

据WAToday网站报道,2003年,柯老伯以45.5万澳元的价格拿下珀斯Floreat区一套土地面积为1000平米的单层独立屋

几年后,觉得房子不够大的柯老伯打算加建楼层,将二楼建造成一间阁楼式卧室、书房及休息室

房子进行到一半,当地镇政府指出这是违法加建,2018年2月,镇政府要求柯老伯立即停工,同时补申批准

然而,当政府人员8月前来检查时,发现施工已经完成,而且柯老伯还安装了电梯,共花费他6万澳元的积蓄

与此同时,等待已久的政府回信也送到了柯老伯家中,称他的工程申请不符合规定,比如阳台太靠近街道,只有1米距离,违反建设规定,所以未通过请求

在多次无视相关部门的警告之后,柯老伯被告上法庭!

柯老伯声称,他并不清楚需要获得规划许可或建筑许可才能施工,但Cambridge镇的代表律师驳回这一点,称柯老伯曾在类似的情况下两次违反当地的规划法

律师说道:“柯老伯可以说是非常清楚西澳建筑批准的任何要求。”

可以说是知法犯法,还装傻了!

上周三,柯老伯在珀斯裁判法庭承认加建,法庭裁定他罚款9万澳元,同时支付Cambridge镇的法律费用4000澳元,还要将违规阳台拆除

而到了法庭外,柯老伯接受澳媒采访时表示,“罚款太狠了!”

所以,接下来就是给准备买房的新手们普及一下澳洲建房开发各种permit的区别!

建造许可,英文叫building permit,是单纯的允许施工。

一般来说如果你对房子的改造涉及到动结构的情况下就需要申请建筑许可证,例如你动房子的承重墙,或者换屋顶,把客厅扩建等等。该许可证通常是被建筑测量师(building surveyor)审核和颁发,building surveyor有Council的,也有个人的。

建筑测量师会要求你提供相应的施工图纸,并审核图纸中的各项内容是否符合建造的相关法规规定,比如管道排布、结构材料等是否符合相关规定。

在施工期间和施工完成之后,building surveyor也会来检查并认证所有的施工均符合相应法规。

规划申请许可,也就是俗称的开发“批文”,英文叫planning permit

一般来说,当你需要将原来的房子作重大改造(多指在老建筑保护区域)或者干脆推到开发重建(在一块土地上建成2个或2个以上房产项目)时,必须申请规划许可(DA)

DA在绝大部分情况下是Council批的,Council一般在这个环节不会检验施工方面的细节,纯粹按照规划法案来看整体的设计方案是不是符合他们的要求和政策指引。

只有在获得规划许可的前提下,才能进行建造施工,当然施工前仍需得到建筑许可

往期文章里提到的申请批文,大多是规划许可(DA),在房产开发过程中获得规划许可(DA)实际上就是房产开发首次增值的过程,一旦一块土地被允许做分割开发,就会孕育新的价值。

对于首次做开发的人而言,申请规划许可(DA)是一个漫长的充满不确定的过程

宏观一点来说,council在制定各项规划条款时,是依据在某个地区的规划是否满足经济、环境和社会发展需求目标;是否提供了新的住房空间,并支持人口的有计划增长;增加的住房能否和现有的基础设施如交通、购物等配套;是否保持区域的一致性;和是否影响邻居等等。

DA批文具体的申请流程 (如果你已有土地,且准备开发)
第一步:完成设计,递交申请

你聘请的建筑设计师在规划师初步建议的前提下,绘制建筑图纸,这些图纸包含了新建房屋的平面图和外立面;

每个建筑物中土地平面图上的布局;每个建筑物内每个楼层的布局(包括车库、厨房、洗手间、卧室等的位置)

每个建筑物的光照角度和对邻居的影响;绿化布置设计等等,再汇同一些第三方出具的报告共同寄交物业所在地的council审批

第二步:Council要求补材料和初审反馈

Council在收到你的申请后,一般会在一周左右的时间给一个确认信(acknowledgment letter),内容包括答复已收到申请,并且council内部已将此申请分配给具体哪一位工作人员审批

接着会在30天左右书面回复一个初步的反馈(Request for further information),内容包括需要进一步补充的资料;一些council认为不符合规定需要修改的地方

第三步:方案修改,再次递交

你的建筑设计师在收到council第二封书面回复后,会根据信件所要求的内容展开相应工作,首先联系你阐述council要求修改的地方,和你讨论这些修改的必要性和可行性。

如果你原则上接受这些修改建筑师会修改相应图纸(如果你不接受修改建议则做好审批被否定的思想准备),同时建筑设计师也会提供进一步的补充资料和第三方的补充报告。

第四步:公示

Council将你修改后的设计向你的邻居公示,公示的形式包括发信、网站和在房屋现场树立告示牌。

在公示期间(一般是14天,圣诞前后28天)如果没有邻居反对,而Council对修改方案大体满意,则将颁发有条件批文(conditional planning permit)。

但只要有一个邻居反对,Council则只能颁发NOD(决定颁发批文,但未正式批准),如果颁发NOD后的21天内没有邻居提出向VCAT上诉,则Council就会颁发有条件许可。

如果方案争议较大,Council有可能会拒绝(Notice of Refusal),这种情况下申请人有60天时间可以上诉,逾期无效。

补充说明一下,被邻居上诉到VCAT或者被council直接拒绝不是什么了不起的事情,在某些情况下也可能开发商希望通过打VCAT来获得预想的结果(此部分内容我们下次单独介绍)。

第五步:完成最终图纸,Council盖章

当你将有条件许可中的条件修改完毕后,所有必要的图纸和文件就齐全了,此时祝贺你功德圆满整个DA流程结束。

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