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房价下跌时,如何还能获得丰厚回报?

2017年12月13日 | 编辑: | |

经过连续几年的快速增长,悉尼乃至整个澳洲的房地产市场出现了盘整迹象。房地产数据研究公司CoreLogic的最新房价指数显示:11月份全澳州府城市的房价总体下跌了0.1%,在截至11月底的过去三个月里,悉尼的房价下跌了1.3%,而在全澳房地产数据中,悉尼的数据举足轻重——不仅因为这座城市的房产价值占全澳房产总价值的三分之一,而且悉尼房价的涨跌往往具有指标意义,起着领涨或领跌的作用。

在这种形势下,还能靠炒楼花获得回报吗?我们的回答是:今后几年楼花恐怕是炒不动了!因为作为一种投机性投资,它完全被动地依赖房价的上涨。别说下跌,就是停止上涨,这种投资就会变得无利可图甚至亏损。因为当楼花变成现房,如果做短线,在交割前后就卖出,即便顺利出手如果没有5%以上的增值,也会亏损。因为印花税、律师费等税费已占到房价的近5%;为避免立刻出现的亏损而选择持有,如果房价没有3%以上的年增长率也会出现亏损。因为尽管悉尼公寓4%左右的租金和目前4%左右的贷款利率大体相当,但每年的物业管理费普遍达到房价的1%以上,再考虑澳洲2%左右的通货膨胀率,因此对持有房产的投资者而言,房价年度增长3%应该是个盈亏平衡点,或者说是获利所需的最低增长率。对市场的预测历来是见仁见智,如果您对今后3年悉尼地产市场的预测是保持过去3年的高速增长,那当然可以继续炒楼花。需要说明的是我对这种投机性投资并无贬义,因为投机性投资对健康的资本市场、房地产市场有它的积极作用,我的观点是只要合法合规,又在自身资金实力、心理承受能力范围之内就无可厚非。正因为如此,澳洲媒体对海外投资者的指责毫无道理——无论是本地还是海外投资人的资金,都促进了澳洲房地产的繁荣,增加供给,平抑房价和租金,创造就业,贡献税收——何罪之有?这种无端指责反映出对“供求关系决定价格”这一基本经济规律的漠视和无知。

那么在房价下跌时期,如何还能获得丰厚回报呢?我的回答是:投资房地产基金尤其是开发项目股权基金。因为投资人是分享开发利润,是通过创造价值主动实现回报,完全可以做到在房价下跌时,还能获得丰厚回报。至于什么叫丰厚,我们企业的内部定义是年回报15%以上。

如果您对地产基金感兴趣,欢迎参加麦哲伦基金管理公司的专题讲座。

时间:
2017年12月15日(周五) 2pm-3.30pm
2017年12月22日(周五) 2pm-3.30pm

地址:
1701/1 Castlereagh Street Sydney 2000
请通过电邮或电话报名,额满即止。

报名请联系:
service@ausagroup.com.au
02 8957 6651

本文作者:David Lee JP 李雪骏 太平绅士

职务:

麦哲伦基金管理公司董事长

METROLAND FUNDS MANAGEMENT LTD AFSL 339 360

澳美集团创始人

AUSA GROUP AUSTRALIA PTY LTD

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