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加拿大的前车之鉴!澳大利亚房市9个月后会迎来崩溃,还是新生机

2017年12月6日 | 编辑: |
前言

根据澳新银行(ANZ)的经济学家分析,澳大利亚的房地产业在未来的九个月内,将迎来更高的利率和更严格的贷款限制。并且,经济学家还表示,远在大洋彼岸的加拿大也曾出现过类似的情况。所以,未来九个月内,澳大利亚房地产市场的走向,也许我们可以参考加拿大的“前车之鉴”。

在加拿大,我们可以将温哥华和多伦多看做是悉尼和墨尔本的翻版。这四个城市在居民组成,经济结构,政府政策上,都有着很大的相似性和可比性。

目前,澳大利亚正在经历一段艰难的财政收紧政策时期。无独有偶,早些时候的加拿大也曾有过这样一段很相似的经历。所以,来自澳新银行的一部分经济学家认为,加拿大当时的经验很值得现在的澳大利亚学习。

 

当时的加拿大,由于政府政策和内部经济形势的影响,房产买家面临着极高的银行贷款利率和极严格的贷款审批。从而导致加拿大房地产市场的物业价格飞涨。

而目前,澳大利亚的房地产市场的整体房价,已经开始出现下滑的端倪。投资者在银行收紧贷款的情况下,无奈地选择撤退的也不在少数。并且,澳大利亚银行很有可能在2018年进行两次加息。这一切现象,都与九个月前的加拿大房产市场,存在很大的相似性,甚至情况要比加拿大更加严重。

根据澳新银行经济学家David Wilson和Jo Masters称:“在我们看来,加拿大的经济和政策周期是要优于澳大利亚的。而且从时间上讲,观测加拿大的发展轨迹,从理论上讲是对澳大利亚极为有利的。所以,在目前加拿大房价锐减,并且这种行情已经持续半年的情况下。澳大利亚不得不防微杜渐,积极关注加拿大房地产市场的走向。”

随后,Masters补充道:“前段时间,加拿大已经进行了两次加息。而目前,很多的渠道消息都表明,澳大利亚的加息步伐已经在向前迈动。很多业内人士都一致认为,最晚不会超过2018年下半年,澳大利亚就会逐步落实加息。而且,有证据显示,澳大利亚的加息不会仅仅只局限于一次。”

 

Masters还说道:“最吸引我们关注的是,加拿大政府最近又发布了,房地产行业的宏观审慎措施报告。在该报告中,加拿大政府很可能在2018年,对抵押贷款来源,房屋还贷承受能力和房价的增长进行实质性的干预。借此,加拿大最热门的房地产投资城市,温哥华和多伦多,很有可能在这一轮政府干预中,深受打击。”

 

AMP资本公司的Shane Oliver对于澳新银行一众经济学家的观点,表示支持。但是,他预测澳大利亚新一轮的加息,将很有可能在今年12月份到来。Shane Oliver分析道:“由于加拿大和澳大利亚都是传统的移民国家,之前大量的新移民带动了房地产市场的发展。但是,一旦移民政策随着政府和经济政策的收紧,澳大利亚的房地产市场将马上不堪重负。”

 

Oliver博士还表示:“一旦,澳大利亚政府开始启动加息,悉尼和墨尔本的房屋市场马上就会做出反应。这种反应会是房价的突然增长。但是其他的城市,像帕斯和阿德莱德等地的房地产市场将倍感痛苦。这种两极分化的结果,会在一段时间后再次回归于相同的局面。但是,我始终觉得,考虑到澳大利亚的人口增长,和房产投资热度向西南部偏移等因素。未来墨尔本的房地产市场,将依然强劲。”

总之,目前很多的投资者已经开始逃离澳洲的房地产市场,澳洲房地产市场的衰败已经很难避免。澳新银行的报告显示,目前澳大利亚居民的家庭债务已经处于历史的最高点,澳大利亚央行面临着消费支出将如何应对房价增长放缓的不确定性的问题。

而且,随着前几年澳洲房地产业的蓬勃发展,建筑业和建筑材料业也水涨船高成为澳洲的重要产业。经济的下滑,很可能对这些行业产生连锁反应,致使失业人数的增加。

 

综合以上信息,我们应该察觉到,如果澳大利亚走上加拿大的道路,澳大利亚房产市场将需面对更大的下滑风险。当然,澳大利亚政府和澳联储并不想看到这种情况的发生。未来一年内,势必会有一系列相对应的政策和经济调控出台。但是,澳大利亚已往繁荣的房地产市场盛景,将多少都会受到波及。

所以,如果说澳大利亚房地产市场的萧条无法避免,那么我们至少可以期盼一种比较能够接受的情况出现:房价增长速度可以逐渐减缓,但是澳洲民众的工资水平可以有所上升。这样的情况下,澳洲的房地产市场,将会拥有短期内、快速回暖的可能性。

 

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