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决定跟邻居一块“抱团卖地”之前, 你需要知道这些事情

2018年12月20日 | 编辑: |

观察多年来悉尼的城市发展我们可以发现,用来进行开发的土地除了来自于城市边缘的农业用地(Greenfield),还有就是市内原用于工业用途的工业用地。但是,除了这两个来源外,开发商在做项目时还有一大土地来源,那便是居民们房子下面那块200平方米到1公顷不等的住宅用地。

近年来随着政府多次鼓励悉尼提高居住密度,越来越多上面原来是独立屋或旧公寓的土地都纷纷变成了新房,而对于手上握有物业(以及手上握有土地)的居民们来说,兑现物业价值的最佳方法除了将房子土地打包卖给别的居民以外,便是将土地卖给开发商进行再开发,而将土地卖给开发商时利益最大化的关键,则在于土地的大小,因此,悉尼从南到北,都传出过居民联合邻居将整条街的土地一块“抱团出售”的新闻,而这样做的好处一是吸引有实力的开发商,二则是讨个好价钱。是的你没听错,跟零售商品批发起来更加便宜相反,土地打包起来卖,面积越适合开发,成交价格可能就越高。

随着悉尼楼市降温,开发商也不再急于向市场投放新房,进而在买地方面也开始“精挑细选”。在这样的情况下,业主们要想把地成功卖给开发商或哪怕是成功引起注意,比以往更需要“技巧”。

在Ray White 工作的Barrie Brown最近就成功促成了位于North Ryde 12,14,16,18 Cutler Parade这几块地的交易。在他看来,业主打包出售成功的关键因素,还是业主们需要达成牢固的共识。

而达成共识过程中最易产生分歧的因素就是各家物业的条件差异,A家比B家地块大,认为自己该分多些钱,B家认为自家房子造价高,所以钱不能分少。这些各种各样的理由都能轻易破坏“结盟”。但Barrie Brown同时也强调,各家要想把土地打包卖高价,那么必然是“相互需要的”,因此从卖家到聘请的销售团队,都需要紧密合作,且不要“无中生有的搞事情”。

Capio Property Group的 CEO Mark Bainey 认为抱团买地最关键的一步是需要一个“熟悉土地买卖流程的资深律师”,因为各家物业可能要就具体情况分别拟定不同的合同才能顺利成交,因此整个交易的周期可能比预期要长很多。

具体操作时,基础合同需要6周或42天才能完成流程,但作为买方的开发商往往会要求延长时间(保护期),意味着这些曾经没被开发商收购过物业走完开发申请,市售等这些流程需要至少1到2年的时间,所以业主们以为快速卖掉然后钱就能拿到手,事实上并不是这样的。

CBRE 部门主管Ben Wicks表示:在抱团出售方面,公寓业主们谋划抱团出售时比独立屋业主们更加有前瞻性以及默契。公寓业主们能清楚认识到公寓抱团出售的潜在价值,有时候卖出整栋楼能分到的钱比公寓本身价值高2到3倍,认清了这一点,让大家在抱团出售时更加坚定。

作为买方的开发商们在看地时的“着重点”是什么?


Mr Brown认为,要成功抱团出售,第二点要注意的是“尽可能避免让开发商陷入麻烦里”,首先业主们要自己动手或找人对物业做一个调查,如果大家的地块是街边的斜坡,那么不妨为排水问题主动做一下Easement。最理想的抱团地块莫过于:街边有排水管道,后有北朝向后院。

其次可以做的功课包括搞清楚自家土地的确切大小,以及Council对于大家物业的一些“规划限制”,例如受保护植被,或者高度限制等。如果再深入点做功课,不妨联系Council 规划师,了解一下大家地块打包起来大概能开发成怎么样的物业,因为很多时候开发商屯了一大片地之后,都会寻求更改原有土地规划。简而言之:帮开发商把他们前期调查需要做的事情尽可能都做了。

举一反三,聪明的业主们自然明白到,开发商看地,最重视的莫过于三点:地段,开发难度(施工难度),以及法律条文复杂程度(Easement)。

除了提前搞清楚开发商希望搞清楚的事情,业主们还可以多做一件事,就是搞清楚开发商计划买自己的地来开发完之后,能卖给谁。每个区受交通,文化氛围和人口结构,经济实力等因素影响,适合兴建的物业类型都不太一样。例如附近通火车,近工作地点的地块就更适合高密度公寓。而低密度社区外围主干道旁的地块则更加适合联排别墅。其次当地预期增长的人口因为年龄层次不同,住房需求也不一样,因此搞清楚自家地块再开发之后适合盖什么,适合卖给谁,需求大不大,都直接助长业主们跟开发商讨价还价时的底气。

最后,业内人士Mr Bainey还透露了一个关键信息:当有人敲开你家门询问收购意愿时,并不意味着你家物业潜在价值一定能被你抬高几倍,事实上这只是房东们一个不切实际的幻想而已。

买地只是开发中的一环,买地最终成交价事实上也是开发商心理预期之内的,不管房东叫价多少,一块地的价值开发商事实上是心中有数的。在开发商的角度考虑,他们最关心的的不是房东要价,而是土地再开发能获得的回报有多丰厚,直接决定回报丰厚程度的因素是两个:商品价格(房价),商品数量(可以市售的物业数量)。正常来说,开发的回报价值只会比原有物业加土地的市场价高出10-30%。因此不得不提醒各位业主们,或许大家觉得自家房子很棒,是心目中的“城堡”,价值不菲。但在理性的开发商眼里,这只是生意的一部分,合理的成本,可观的收益,才是他们的追求。

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