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全澳最挣钱的房产投资区出炉! 所有房型下竟然是这种最抢手

2018年9月24日 | 编辑: |

根据住房需求指数LocationScore的预测, Mornington Peninsula的Baxter是一个无人问津的村庄,但却提供了房价增长的最佳前景。

据《澳洲金融评论报》报道,Baxter距离墨尔本50公里,是一个位于Frankston和Mornington之间的内陆城区,在LocationScore的得分达到了83分,领先于墨尔本东南区的Dingley Village和西北区的Gladstone Park。

该指数是基于许多因素编制的,包括需求与供应、上市天数、出租空置率、卖家折扣、租金收益率、拍卖清空率、市场上房源的百分比、租房者与自住者的比例以及网上搜索兴趣。

根据LocationScore的数据显示, Baxter住房的需求与供应在排名中表现最为强劲,卖家折扣有限,拍卖清空率超过80%,每个房源有超过220次的浏览,表现出了强烈网上搜索兴趣。

LocationScore研究主管Jeremy Sheppard说:“Baxter的住宅显然是一种广受欢迎的商品。这是一个小城区,房源数量有限,房价中位数为53.4万澳元,对于希望缩小考察范围的投资者来说,这是一个很好的选择。”

尽管人们预计,墨尔本房价在未来一年将进一步下跌,但得分榜上排名前三位的城区都位于墨尔本。这份名单包括5个主要州府城市中的3大增长城区。

阿德莱德和布里斯班的排名高于悉尼和珀斯,悉尼未来增长的最佳城区是北区的Cromer和Narraweena的独立屋,两者的中位数价格都超过150万澳元,以及下北岸的Greenwich的公寓。

在投资房产方面,除了有独立屋、单元屋和公寓的选择,还需要考虑投资新房还是二手房。总体来说,投资新房比二手房实现利益最大化。

升值

两套极其类似的物业,比如朝向,楼层,面积都接近,但是如果新旧有别,新房的增值幅度永远会大大高于旧房。全新的建筑材料和设计理念也会让新房更加保值,这一点在银行估价的时候尤为明显。

如果你想用房产增值来贷款出第二笔资金,银行对新房的估值会比对二手房的高出很多(意味着您能一次性贷出更多的现金),即使是在交房的几年以后,这时新房的重大优势就体现出来了。

目前澳洲的几大城市为了赶上人口的高速增长,解决住房供不应求的危机而四处盖楼。每年各个区域大量的新房落成使周围那些老旧房产更难出手,或者为了出手而不得不压低价钱。

租金

租金是降低物业长期持有成本的最有效工具。 在澳洲,同一地区的新房和二手房的租金有时可以相差百分之30以上,因为不光是租客普遍优先选择新房,新房的设计理念和格局确实也更加现代化,人性化。

比如客厅与睡房的比例,采光,书房设计等等。那么租金回报高与容易出租的特性,就给您的现金流带来了进一步的保障。

持有成本

在设施差不多的前提之下(都 有/没有 游泳池、健身房等),二手房比新房的持有成本更高。 一般二手房比新房更容易出现在建筑结构、水管、墙体上的损坏,而这所有的损坏维修费都是需要业主自己掏钱的,并且每个季度的物业管理费也会因为物业老旧、损坏而不断大幅上涨。

这些隐形的费用会让业主在不知不觉中大幅提高持有成本。有些投资者贪便宜买二手房,但一旦不幸出现楼房的维修问题,就真的是追悔莫及。

而新房,虽然在刚开始的时候物业费比旧房略高,但是能在较长的一段时间里维持不变,而旧房有可能在突然之间翻修设备而需要一大笔钱,这点希望投资者务必要考虑到。 除此之外,新房在节能,环保,隔热,防水等环节也有更大的优势,更低的支出。

税务

目前澳洲政府的投资房退税政策都是偏向于新房,对于在澳洲有收入的朋友,新房每年通过投资物业退的税可以是旧房的数倍。 在澳洲,纳税人买投资房都可享受负扣税,这是澳洲税务系统中允许个人减少可扣税收入的一种方式。

通过负扣税,投资者每年可以省下一大笔税费。 具体来说,投资房负扣税的来源在于–—折旧。 折旧的意思就是你把一个房子出租出去,租客的使用对房子所造成的“损耗”。

澳洲税局允许把这些“损耗”算成你每年的支出,这样你需要交的税就更少啦,而新房的折旧率是大于二手房的。 房产的折旧率一般在1.5%到4%不等,根据每个房产的不同情况有所区别。

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