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买房后悔! 扔违约金玩失踪! 法院判决6倍赔偿! 买家哭瞎…在澳洲购房, 这事儿你一定要注意了…

2017年8月9日 | 编辑: | |

前不久,

一起海外买家购房签约后后悔,

最后赔偿卖家6倍违约金的判决

引发了网友们的大肆讨论!

这宗交易发生在去年五月,当时,加拿大BC省的一对老夫妇考虑到自己年事已高,想要卖掉自己在郊区的农场和房子转而搬去公共设施建设更加完善的市区公寓(Downsizing)。

后来,一名买家表示愿意以126万加元的价格购入这套房产,双方很快签订了合同,买家支付6万加元的保证金,并且表示会在同年9月1日之前交付所有房款。

就这样,这对老夫妇一直等待买家付款,可是,买家却一直没有消息。

时间到了同年8月1日,温哥华开始实践史上最严酷的房产政策:15%外国人购房税。

据悉对海外买家征收15%的转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax),如果房屋买家不是加拿大公民,也非永久居民,而且没有住在安省,购房之后必须交15%的税。

此税一出,无异于一记重拳,房产市场一片惨淡、房价一直下跌。

这时候老夫妇开始担心了,

眼看房价一直在跌,

买家还愿意支付当初的价格吗?

而让人没想到的是,

老夫妇担心的事竟然成了真,

到了9月1日,

买家并没有支付房款,

不仅如此,买家还直接跑了!!!

但是双方之前是签了合同,

是有法律效力的,

于是在交易关闭的后一天(9月2日),

夫妇俩把买家告上了法庭。

而同时,他们也把房产重新返回到市场,但是由于新政的打击,房子的价格迟迟上不去,再也卖不到当初的126万的价格了。

夫妇俩不得不降价出售,眼看价格一直跌…直到五个月后,这栋房产才以91万加元的低价卖掉。

比起合同签订时候的126万,

房产凭白缩水了27%

——35万加元

面对这样的情况,

丈夫Massullo表示:

“虽然成交价超出了我的心理预期,也只得卖。市场就是这样。”

而据报道,

原来老夫妻急着要卖掉自己的房子

是因为Massullo的妻子得了病,

需要钱请人看护和休养。

因此他们卖掉大房子住进公寓,

省钱看病。

本来5月顺利成交的话,

房子可以卖出120多万的。

现在变成90多万,

缩水的钱就这么没了?

于是,

老夫妇把买家告上了法庭,

经过漫长的诉讼程序,

近日,BC省高级法院终于发布了判决结果:

法院判定买家有责任赔偿房屋缩水的价值

即当初合同约定价格和实际卖出的差价。

另加1万加元作为几个月内的房产维护费用(房产税等),

买家总共要赔36万加元,

折人民币192万元!

这个赔款对于买家来说确!实!不!少!

而当初买家还交付了6万加币的保证金,

现在房子也没落在自己手里…

还要另外支付保证金6倍的罚金…

现在,买家很不开心

于是他也请了律师准备就此上诉。

而他的律师表示会尽量争取不付或只支付6万的保证金

不过,律师还表示

希望以后买房的人都考虑清楚再签合同,

想好违约后要承担的损失。

那么问题来了

如果这事换在澳洲,

会怎么判呢??

在澳洲,

人们普遍通过拍卖的方式出售或购买房产

而且很多时候

买家受到现场气氛的影响,

会不受控制的疯狂喊价(劝都劝不住啊…),

直到拍卖师落锤后才突然冷静下来!

然后又觉得自己买亏了,买贵了,想反悔….

另外还有很多中国买家,

在拍卖现场误听了价格

房产到是拍下了,

但等到拍卖师与他最终确认的时候,

才发现原来房价不是$109万澳币,而是$190万啊

这时候,

拍卖师不得不把现场刚刚走远的竞价者再叫回来,

在重新竞价!

后来,为了让中国买家能够看清购房价格,

CBRE在拍卖现场还装上竞价板

分别标识了澳币与人民币的价格

就是为了防中国买家啊!!!

但以上所说的毕竟是还没有签合同的情况,

在澳洲,一旦签下购房合同,却又突然毁约,

究竟会受到怎样的处罚呢?

购房合同违约需要赔多少

合同违约而终止
根据澳洲的法律判例,购房合同违约而终止的情况一般有三种:

  • 一方拒付
  • 违反合同的关键条款
  • 违反合同的一般条款

很明显,如果没有正当的理由买家拒付,而同时卖家已经准备好可以成交,那么在这样的情况下卖家可以以拒付为理由结束合同 。一般来说,根据拒付而取消合同必须满足以下条件:

  • 没有过错的一方必须及时确认取消合同。否则有可能丧失取消合同的权利
  • 没有过错的一方必须已经准备好,有能力,并且想要成交 。
  • 取消合同通知必须是书面形式。法律上并没有确认的取消合同的标准格式,但是取消合同的通知书必须包括:拒付的行为;根据拒付的行为而确认取消合同;通知拒付的一方违约。

一旦合同终止,那么双方都不需要在按照合同的条款继续履行合同了。现在合同里的义务和权利转变成了没有过错的一方的起违约方违反合同而求偿的权利。

合同终止的补偿
合同终止的一般补偿是金钱赔偿。金钱赔偿的基本规则是:违约方需要赔偿到如果合同履行,没有过错的一方可以拿到多少钱为准。这部分赔偿以补偿为目的,而不是以惩罚为目的。

补偿的计算方式是限制的,一般来说,补偿的限制包括:

  • 补偿只限于金钱上的损失;心理上的创伤,失望等等基本不在补偿的范围之内;
  • 补偿必须是可以预见的损失,任何不能预见的损失是不计算在补偿之内 ;
  • 补偿的金额可以是写在合同里;但是这部分金额必须是真实的对以后损失的估计;任何恶意的补偿金额是不会被法院支持 ;
  • 没有过错的一方必须尽量减少损失;
  • 如果卖家想诉买家,那么卖家必须先结束合同;
  • 如果买家想诉卖家,那么买家可能会被以前的判例Bain v Fothergill 所规范:如果卖家已经真实的尽力,但是最终没有拿到干净的产权,那么买家只能获得定金以及定金的利息的赔偿。
  • 没有过错的一方可以进行衡平法的诉求(非金钱的赔偿);最常见的衡平法诉求是强制履行;
  • 法院很少进行强制履行的判决;一般是在金钱赔偿没有完全赔偿没有过错一方的情况下,才会进行强制履行的判决。
房产买卖合同终止的赔偿

根据以上的原则,一般来说如果买家没有办法成交房产,卖家有权利索取的费用包括:

  • 找新买家的中介费用;
  • 多出的律师费用;
  • 成交拖延产生的费用;
  • 新的合同和以前合同的价格差额;等等

从中可以看出;违约之后卖家并不是只收10%的定金就完;卖家要求买家赔偿的数额是有可能超过10%的定金也有可能是小于10%的定金的。具体多少要每个案例具体分析。

所以说,

购买房产是一件很严肃的事情

每一个买家在签订合同之前

都需要想清楚自己是否承担的期违约的后果。

一旦在购买房产中遇到问题,

需要找专业的律师进行法律咨询,

弄清楚自己的权利和义务。

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