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物业交易中的法律保护

[size=3][color=#000000][font=宋体]澳洲是个法制国家，各行各业都应有法律上的规范。但有了规范并不等于当事人的利益就会自动受到保护，毕竟我们还没有生活在传说中的君子国，更何况还有不少人处心积虑地利用法律来[/font][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]获取自己[/font][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]最大的利益空间。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]物业交易合同绝大多数是由业主制定了给买方的，合同的制定方一定是尽可能利用制定方的权利来保护自己的利益。这在购买新房和楼花时尤其如此。而使用[/font][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]标准[/font][font=Times New Roman]   [/font][font=宋体]合同，当然里面也可能会有一些特别条款。因此能充分了解合同的内容，尤其是内部可伤害自己利益的条款是保护好自己利益的关键。[/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000]在澳洲购买房子时请的律师，规定是物业不成交时不收费的。所以一般从利益上讲律师也希望能成交，还有由于律师是保护自己的利益，发现合同中对自己不利的条款，这就使得如果是用物业代理推荐的法律服务时要小心点了。选择自己的律师是保护自己的第一步。[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=3][color=#000000]合同可能出现的问题非常多，先列几点经常发生问题供参考。[/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]冷静期（[/font][font=Times New Roman]cooling of period[/font][font=宋体]）[/font][font=Times New Roman]---[/font][font=宋体]根据法规买方可以有[/font][font=Times New Roman]5[/font][font=宋体]天与卖方协商后的冷静期。这个冷静期是指合同签字交换生效后开始计算的。这是为了防止出现冲动下购买了物业，或者还不清楚自己的经济能力的情况下误签了合同等情况下让买方可以退出合同。当然这会使买房损失合同价格的[/font][font=Times New Roman]0.25%[/font][font=宋体]，但却可保护买方更多的损失。在这冷静期内买房[/font][font=Times New Roman]    [/font][font=宋体]合同不必给任何理由，但大多数情况下可以推托贷款搞不定等，但不少合同中用却取消了这一条款（合法的），而买方却不知道，这就需要你的律师解释给你听。如果你觉得需要的话则应该争取后再签。（只有拍卖物业一定没有这一条款）[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]物业中所包括的设备[/font][font=Times New Roman]
--- [/font][font=宋体]对于买现房的人来讲，应当确认物业合同中所包含的相应设备，一般来讲物中固定的装置应随物业一起出售，但买房还是小心一些，在签合同前，让代理给份合同复印件，让代理一块儿看房子，把看见的设备列入合同，诸如空调，洗碗机，无线，甚至口头答应的割草机等等均列入，并且在[/font][font=Times New Roman]settlement[/font][font=宋体]前几个小时再去确认这些东西都在，如果发现问题可以终止[/font][font=Times New Roman]settlement[/font][font=宋体]，以免搬入后让自己不痛快。而这些又都需要律师配合列入合同和通知[/font][font=Times New Roman]settlement[/font][font=宋体]的时间。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]新房[/font][font=Times New Roman]settlement[/font][font=宋体]前的检查[/font][font=Times New Roman]
--- [/font][font=宋体]对于买刚落成的新房时，提前在[/font][font=Times New Roman]settlement[/font][font=宋体]前一周甚至两周去做一遍[/font][font=Times New Roman]Defect Check[/font][font=宋体]，把所有毛病都找出来，让建筑商修理，在[/font][font=Times New Roman]settlement [/font][font=宋体]前确认多修理完了。否则一旦搬入再找人，即可能永远都无法解决。检查时最好把每扇门开关一下，电灯打开，抽屉拉开，马桶凡是能动的都动一下吧，再看看外墙内墙，地面，顶上等。既然买了新的就得给咱们新的样子吧。[/font][font=Times New Roman]Defect check [/font][font=宋体]也应由律师列入合同，并把[/font][font=Times New Roman]defect List [/font][font=宋体]交给对方律师。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]物业可能的麻烦[/font][font=Times New Roman]
--- house [/font][font=宋体]就更需要咱们的律师帮忙查查是否还有违章搭建或改建，一些业主未经市政批准就干了不少活，一旦买了被人举报，市政当局可以让你拆回原样，到时少了间房或层楼的可能都有，[/font][font=Times New Roman]unit [/font][font=宋体]则要仔细看看[/font][font=Times New Roman]strata report[/font][font=宋体]，物业是否有什么重大问题，这可能涉及到一个未来巨额修理费要业主承担。这些问题不仅是今天的问题，可能将来再卖都麻烦。[/font][/color][/size]
[font=Times New Roman][size=3][color=#000000] [/color][/size][/font]
[font=宋体][size=3][color=#000000]最后，买楼花的情况则比较复杂了，合同会更复杂，对律师的要求会更高，下次我们再专门说楼花。[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=3][color=#000000][/color][/size][/font]
[font=宋体]免费讲座时间：6月28日下午 2：00pm-4：00 pm
讲座地点：Club Burwood, 97 Burwood Rd （Burwood火车站斜对面）
免费讲座时间：7月6日下午2：00pm-4：00 pm
讲座地点：Club Eastwood，6A Hillview RD, Eastwood, （近火车站和图书馆）
联系 热线：02 9290 3768
[/font]

很好

谢谢鼓励, 可惜有不少错字... 呵呵, 不好意思了.

不错，值得看！刚好这段时间可以考虑买房了。谢谢了，关注中。。。。。。。。。。。。。。

顶:monkey18

[quote]原帖由 [i]ricky_lidx[/i] 于 2008-6-25 20:07 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2601196&ptid=163628][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
不错，值得看！刚好这段时间可以考虑买房了。谢谢了，关注中。。。。。。。。。。。。。。 [/quote]
[size=3][color=#000000][font=宋体]我在这儿从[/font][font=Times New Roman]TAFE[/font][font=宋体]到硕士学的是会计，从事地产行业[/font][font=Times New Roman]6[/font][font=宋体]年多，实在不忍心看见新移民总是上当吃亏，所以把业内的一些事说一下，给大家提个醒。还办了房地产资格证书班，这么让大家能学相关法规的知识，求人不如就自己尽量[/font][font=Times New Roman]DIY[/font][font=宋体]吧。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]如有兴趣可以来听讲座，看看我怎么先扮演一个[/font][font=Times New Roman]SALES[/font][font=宋体]，再解释这些把戏的内幕。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]免费讲座时间：[/font][font=Times New Roman]6[/font][font=宋体]月[/font][font=Times New Roman]28[/font][font=宋体]日[/font][font=宋体]下午[/font][font=Times New Roman] 2[/font][font=宋体]：[/font][font=Times New Roman]00pm-4[/font][font=宋体]：[/font][font=Times New Roman]00 pm[/font][/color][/size]
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房地产资格证书班课程简介

[color=#000000][b][font=宋体][size=20pt]房地产资格证书班[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=20pt][/size][/font][/b][/color]
[list][*][size=3][color=#000000][font=宋体][b]客户交流技巧[/b][/font][font=宋体][b][/b][/font][/color][/size][*][size=3][color=#000000][font=宋体][b]房地产行业工作规范[/b][/font][font=宋体][b][/b][/font][/color][/size][*][size=3][color=#000000][font=宋体][b]从事地产行业工作需知[/b][/font][font=宋体][b][/b][/font][/color][/size][*][size=3][color=#000000][font=宋体][b]房地产估价及谈判技巧[/b][/font][font=宋体][/font][/color][/size][/list][font=宋体][size=3][color=#000000] [/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]澳大利亚政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，从事此行业的专业人员，必须具有一定的学历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业[/font][font=宋体],取得这一证书是进入这充满机遇前途的必经之路.培训班双语教学,易懂易学,确保学员通过考核取得证书.[/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000] [/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]根据政府规定这课程必须包括以下三门课：[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000]17319B ---
prepare for work in the property industry[/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]主要介绍地产行业市场开发和销售形式[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000] [/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]17319A[/font][font=宋体] --- Work in the Red Estate Sector[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]主要介绍地产行业市场开发和销售技术[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000] [/color][/size][/font]
[font=宋体][size=3][color=#000000]Prdre35A --- Communicate Effectively & accurately with clients[/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]主要介绍与客户交流技巧和解决冲突的方法。、[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000] [/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]该课程是以中文讲解，但教材和习题是英文的。课程由富有地产经验的教师主讲，不但可以掌握教材上的知识，还会以实际的案例介绍地产销售技巧，并安排实地讲解。学生完成习题后，如果我们发现未通过及格标准，会把错题退回，并提供改正意见，直到通过为止，这些服务是完全免费的。[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000] [/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]这课程对于准备从事地产行业的人来讲，可以给不少人带来可广阔的发展前景，同时这行业对上班时间也没有朝九晚五的硬性规定，不少人在干地产的同时也可以有从事一些不同的工作机会。在澳大利亚从事地产行业工作必须具有资格证书，否则是不允许以盈利目的从事该行业，更不能带人看房、签合同，否则面临[/font][font=宋体]AUS[/font][font=宋体]＄[/font][font=宋体]20.000[/font][font=宋体]的罚款，一旦买方认定这种情况甚至所签的合同有效性都会有问题。[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]地产行业的交易佣金在[/font][font=宋体]2-5%[/font][font=宋体]之间，卖出一套一个月的话，年薪收入也算不错了。但这可能只是一个星期的工作量。进入该行业后对自己物业的选择显然更有近水楼台先得月了，这可归于隐形性收入了吧。[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]一般在这一行业工作一段时间后，不少人都会不同程度地投资地产，而且投资的方法手段是非业内人士难以做到的。首先价格上的优势，地产知识上的优势，例如有些地可改建成作为发展楼盘用，或该区域某一类型房子升值潜力较大等，甚至有机会与发展商共同开发。[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
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[size=3][color=#000000][font=宋体]对准备购买房地产待人来讲，通过该课程学习后，可以了解地产行业内的规定和各种销售手段，使自己成为具有地产代理知识的买家。这无疑对保护自己的利益是绝对有效的，最低程度中可以买个物有所值，同时也可能会有机会成为自己看中物业的卖方，获取[/font][font=宋体]SALE[/font][font=宋体]的佣金利益。这是因为有时一旦你对该物业有兴趣时，可与地产代理的老板谈这个[/font][font=宋体]DEAL[/font][font=宋体]，而老板反正都需要给卖场物业的人佣金，物业卖不出，老板则分文没有。[/font][font=宋体][/font][/color][/size]
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[size=3][color=#000000][font=宋体]免费讲座时间：[/font][font=Times New Roman]6[/font][font=宋体]月[/font][font=Times New Roman]28[/font][font=宋体]日[/font][font=宋体]下午[/font][font=Times New Roman] 2[/font][font=宋体]：[/font][font=Times New Roman]00pm-4[/font][font=宋体]：[/font][font=Times New Roman]00 pm[/font][/color][/size]
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[b][size=16pt][font=Times New Roman]Email—[email]newconceptedu@hotmail.com[/email][/font][/size][/b]