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地产中介最"烦",保护自己利益的讲座

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你们是训练班培训课程还是什么啊。。。。？:monkey17 ，房地产full license多少钱？

　贷款只需要两天？ 我当时自己读了一个月才读完呢。。。。正常要3个月吧？

老板是那个什么。。。。新概念理财投资什么的吗？:monkey16

我们是华人社区第一家为大家提供地产教育机构，地产交易市场陷阱很多，讲座是免费的。如果准备从事这行业可以选择课程。
欢迎大家把遇到的各类在购房中的问题疑惑提出，一起交流，也可以让大家从中受益。防止上当。

[quote]原帖由 [i]新概念[/i] 于 2008-6-19 10:26 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2586272&ptid=161989][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
我们是华人社区第一家为大家提供地产教育机构，地产交易市场陷阱很多，讲座是免费的。如果准备从事这行业可以选择课程。
欢迎大家把遇到的各类在购房中的问题疑惑提出，一起交流，也可以让大家从中受益。防止上当。 [/quote]
没有回答我的问题。。。。。。。。。。。。。:monkey13

买房陷阱很多，真的要听一下，很容易被骗

而且楼主开讲座。。。还不是需要经费吗？总不能做亏本生意教育广大群众吧？到时候我想还是卖房子给客户赚钱利润吧？只是销售另外一种概念，对吗？:monkey17

谢谢各位的关心！我们会在以后每周把我们的概念以文章的方法贴在这里，大家一起来讨论和关心自己的利益。
更欢迎各位把自己遇到的问题和经验在这一起交流。
其实我们都不反对别人挣钱，只要别损人利己。就像楼上提供良好的专业贷款服务，银行给点佣金，帮了别人也有了收入两全其美。

对于将进入物业市场的人来讲，能确认准备购买的物业价格是否适宜是避免造成损失的关键 。物业价格大体分成现居与楼花两类。
现房的价格确定可以下几种方式。
首先要在同类物业之间相比。相比的物业尽可能在价位地段相近的地域，有时一个区可能是隔著一条路；差上一个火车站 就会有几万甚至更大的差距。例如Parramatta 与Harrispark 步行只有十多分钟路，但两地之间的价格差距只要在[url]www.pomain.com.au[/url] 或 [url]www.state.com.au[/url] 网页做个简单的搜寻就能心中有数。当心代理销售时混淆区域的差异。

物业相比时要注意朝向，楼层的面积，光线与邻近的设施，可能的噪音污染，还有治安环境相比较。一个安静的向阳居住环境，比公路旁铁路边的物业一定会更受欢迎。千万不要相信投资房可以不用挑不用选。因为当你卖时买方可是又挑又选的。

充分利用代理的“帮助”，当代理接受物业代理时，往往会主动向业主提供周围物业的成交价格，以此为了说服业主定出个可行的的出售价格，二来也是为了自己能了解市场 的行情。因此买方大可向代理要一份最近这幢房或这条街最近三个月，六个月的成交价格，当然此时买方至少要显示出卖房的诚信来打动代理，这分报告不是代理非提供不可的。
在签合同前可以问中介要份前一，二页合同的复印件，让银行做一个贷款评估，银行会让估价师来做估价。但一定要做Full Value 估价，这么估价师会较为仔细丈量土地，和每间房子的尺寸，如果能估出你的出价，也可大概让自己有个安心。

楼花的价格大致上应与当地的新房价格相仿，如果贵得太多就没有理由去承担这个风险，发展商楼花价格的确定是由地价加上建筑加加上利润形成。由于悉尼几年连续物业价格低迷。如果发展商不能以现在是地产价格出售的话 ，是不敢贸然建筑楼盘的，况且发展商出售楼花最重要的是为了争取银行的建筑贷款。因为一般说售出楼花不足整个项目的50%，银行不会轻易贷款。为了保证项目的进行，楼花的价格怎么也难以高于市场现房价太多。（在今后的介绍中，我们还会讲述楼花的风险）

在买全新楼盘和楼花时，你有权知道代理的佣金，这是为了避免代理有损买方利益的情况存在。一般代理的佣金在2-4%是合理的。如果过高的佣金，甚至有加价的出现，那么羊毛一定出在羊身上，发展商反正不会做亏本买卖的。

只有以一个合理的价格购买自己的物业，才有可能期待未来投资的合理回报。我们欢迎网友们能将自己的问题或建议在这里提出一起交流。如果我们的交流能让任何一位网友减少或避免损失，那善莫大焉。
免费讲座时间：6月28日下午 2：00pm-4：00 pm
讲座地点：Club Burwood, 97 Burwood Rd （Burwood火车站斜对面）
免费讲座时间：7月6日下午2：00pm-4：00 pm
讲座地点：Club Eastwood，6A Hillview RD, Eastwood, （近火车站和图书馆)

物业交易中的法律保护

澳洲是个法制国家，各行各业都应有法律上的规范。但有了规范并不等于当事人的利益就会自动受到保护，毕竟我们还没有生活在传说中的君子国，更何况还有不少人处心积虑地利用法律来 获取自己 最大的利益空间。
物业交易合同绝大多数是由业主制定了给买方的，合同的制定方一定是尽可能利用制定方的权利来保护自己的利益。这在购买新房和楼花时尤其如此。而使用 标准   合同，当然里面也可能会有一些特别条款。因此能充分了解合同的内容，尤其是内部可伤害自己利益的条款是保护好自己利益的关键。
在澳洲购买房子时请的律师，规定是物业不成交时不收费的。所以一般从利益上讲律师也希望能成交，还有由于律师是保护自己的利益，发现合同中对自己不利的条款，这就使得如果是用物业代理推荐的法律服务时要小心点了。选择自己的律师是保护自己的第一步。
合同可能出现的问题非常多，先列几点经常发生问题供参考。
冷静期（cooling of period）---根据法规买方可以有5天与卖方协商后的冷静期。这个冷静期是指合同签字交换生效后开始计算的。这是为了防止出现冲动下购买了物业，或者还不清楚自己的经济能力的情况下误签了合同等情况下让买方可以退出合同。当然这会使买房损失合同价格的0.25%，但却可保护买方更多的损失。在这冷静期内买房    合同不必给任何理由，但大多数情况下可以推托贷款搞不定等，但不少合同中用却取消了这一条款（合法的），而买方却不知道，这就需要你的律师解释给你听。如果你觉得需要的话则应该争取后再签。（只有拍卖物业一定没有这一条款）
物业中所包括的设备 --- 对于买现房的人来讲，应当确认物业合同中所包含的相应设备，一般来讲物中固定的装置应随物业一起出售，但买房还是小心一些，在签合同前，让代理给份合同复印件，让代理一块儿看房子，把看见的设备列入合同，诸如空调，洗碗机，无线，甚至口头答应的割草机等等均列入，并且在settlement前几个小时再去确认这些东西都在，如果发现问题可以终止settlement，以免搬入后让自己不痛快。而这些又都需要律师配合列入合同和通知settlement的时间。
新房settlement前的检查 --- 对于买刚落成的新房时，提前在settlement前一周甚至两周去做一遍Defect Check，把所有毛病都找出来，让建筑商修理，在settlement 前确认多修理完了。否则一旦搬入再找人，即可能永远都无法解决。检查时最好把每扇门开关一下，电灯打开，抽屉拉开，马桶凡是能动的都动一下吧，再看看外墙内墙，地面，顶上等。既然买了新的就得给咱们新的样子吧。Defect check 也应由律师列入合同，并把defect List 交给对方律师。
物业可能的麻烦 --- house 就更需要咱们的律师帮忙查查是否还有违章搭建或改建，一些业主未经市政批准就干了不少活，一旦买了被人举报，市政当局可以让你拆回原样，到时少了间房或层楼的可能都有，unit 则要仔细看看strata report，物业是否有什么重大问题，这可能涉及到一个未来巨额修理费要业主承担。这些问题不仅是今天的问题，可能将来再卖都麻烦。

最后，买楼花的情况则比较复杂了，合同会更复杂，对律师的要求会更高，下次我们再专门说楼花。

房地产资格证书班

客户交流技巧
房地产行业工作规范
从事地产行业工作需知
房地产估价及谈判技巧

澳大利亚政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，从事此行业的专业人员，必须具有一定的学历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业,取得这一证书是进入这充满机遇前途的必经之路.培训班双语教学,易懂易学,确保学员通过考核取得证书.

根据政府规定这课程必须包括以下三门课：
17319B ---
prepare for work in the property industry
主要介绍地产行业市场开发和销售形式

17319A --- Work in the Red Estate Sector
主要介绍地产行业市场开发和销售技术

Prdre35A --- Communicate Effectively & accurately with clients
主要介绍与客户交流技巧和解决冲突的方法。、

该课程是以中文讲解，但教材和习题是英文的。课程由富有地产经验的教师主讲，不但可以掌握教材上的知识，还会以实际的案例介绍地产销售技巧，并安排实地讲解。学生完成习题后，如果我们发现未通过及格标准，会把错题退回，并提供改正意见，直到通过为止，这些服务是完全免费的。

这课程对于准备从事地产行业的人来讲，可以给不少人带来可广阔的发展前景，同时这行业对上班时间也没有朝九晚五的硬性规定，不少人在干地产的同时也可以有从事一些不同的工作机会。在澳大利亚从事地产行业工作必须具有资格证书，否则是不允许以盈利目的从事该行业，更不能带人看房、签合同，否则面临AUS＄20.000的罚款，一旦买方认定这种情况甚至所签的合同有效性都会有问题。
地产行业的交易佣金在2-5%之间，卖出一套一个月的话，年薪收入也算不错了。但这可能只是一个星期的工作量。进入该行业后对自己物业的选择显然更有近水楼台先得月了，这可归于隐形性收入了吧。
一般在这一行业工作一段时间后，不少人都会不同程度地投资地产，而且投资的方法手段是非业内人士难以做到的。首先价格上的优势，地产知识上的优势，例如有些地可改建成作为发展楼盘用，或该区域某一类型房子升值潜力较大等，甚至有机会与发展商共同开发。


对准备购买房地产待人来讲，通过该课程学习后，可以了解地产行业内的规定和各种销售手段，使自己成为具有地产代理知识的买家。这无疑对保护自己的利益是绝对有效的，最低程度中可以买个物有所值，同时也可能会有机会成为自己看中物业的卖方，获取SALE的佣金利益。这是因为有时一旦你对该物业有兴趣时，可与地产代理的老板谈这个DEAL，而老板反正都需要给卖场物业的人佣金，物业卖不出，老板则分文没有。

免费讲座时间：6月28日下午 2：00pm-4：00 pm
讲座地点：Club Burwood, 97 Burwood Rd （Burwood火车站斜对面）
免费讲座时间：7月6日下午2：00pm-4：00 pm
讲座地点：Club Eastwood，6A Hillview RD, Eastwood, （近火车站和图书馆）
联系 热线：02 9290 3768
Email—[email]newconceptedu@hotmail.com[/email]

我们在这儿抛砖才能引玉。有网友问佣金和教学的一些问题。
在下也就有6、7年的地产经验，关于佣金的范围只有一个大致的指引。1%的佣金一般除了用于Marketing Promotion外，而且除了老板自己卖以外是较难吸引好的Sales 来卖这样的物业。因为他/她们只能得到佣金的30-50%之间，而大部分Agent的佣金很难低于1.5+GST。如果某一个Real Estate用这样的低佣金很难留住好的Sales。同样佣金太低还会损害业主的利益，因为物业卖价差3-5万对佣金来讲差的也不大了。一般来讲3-5%的佣金是用于销售新房或楼花较为普遍，而且这也可能是由销售量和难度来决定的，因此有时发展商给新的代理是3%，而给销售业绩较好的是4%，给一些大型地产代理可到5%。

至于教学用中文，我来了二十年也从TAFE 的Diploma读到了Master, 但还是习惯用中文，从二期教学来看大家也觉得这么容易理解，当然如有人希望全程英语教学，甚至干脆请OZ 上课，这都不会成太大的问题。