看了好多人关于买房的贴，写一下关于房价和利息以及经济之间的关系（个人观点）(页 1) - 房地产贷款投资专区 -

看了好多人关于买房的贴，写一下关于房价和利息以及经济之间的关系（个人观点）

很多人认为目前利息很高，存款官方利率为7.25%属于澳洲历史新高(贷款则在8.5%以上），但是通帐率依然在4%左右，如果保持目前利率不变，2~3年内很难达到政府要求的2%通帐，评测机构给出的数据是2年内的通帐最好也只能达到3%以上，这也就以为着政府很有可能继续加息。即使不加息在几年内也绝不可能减息。否则通帐将难以下降到4%，政府已经明确表示2%是绝对数值，在通帐问题上，澳洲政府的立场是绝对的。

  [color=Red]政府减息的前提是经济开始下滑，房价开始下跌后。才减少利息。也就是说先是房价下跌，再是降低利息。很多人在这层关系上有误解。

  [color=Black]政府对利息的操作全都是建立在经济为第一的基础上。如果经济过热，加息，如果经济衰退，减息。如果经济良好，政府是绝不会乱动利息这把双刃刀。

  目前全球经济一片混乱，美国次贷问题严重，目前已经如同癌细胞般扩散到美国其他领域。英国也深陷其中。美圆全面贬值，欧元强迫升值已经影响到欧元区经济，多国数据都显示该国经济疲软，G7会议，多国央行联手救市也弥补不了6万亿美圆的空洞。这是自1920年经济大萧条以来最大的一次全球金融危机。（上一次经济大萧条的结果就是第2次世界大战。。。。这此首当其冲的又是美国这个世界军事超级大国。。。说来有点怕怕）:monkey4


  澳洲和中国同样存在次贷问题，只是由于目前通帐原因将房价抄至高点（[color=Red]注意不是因为买房的人真的很多，而是因为新造的房减少[/color]）前段时间的澳洲数据显示新屋开工率为16年来最低。主要是因为澳洲物价飞涨和人工大升导致成本价格上升。举例说：以前造房子成本需要10万，那卖20万，现在造的房子成本却要20万，就不可能再卖给你20万。这就是目前澳洲房价攀升的一个重要因素。

   这种房价上升是可以通过升息压制，但是问题才刚刚开始，如果利息升的过高，那通帐是下来了，物价是下来了，相对的建造成本也就下来了。原本造价20万的房子又变成了18万，那么房价就会有所下跌。（注意这个时候利息依然是最高）问题来了，原本贷款买20万房现在可能要开始贬值，当然如果是优级贷款，那问题不大。可如果是次级贷款而目标又是在3年内转手赚钱，那可能要身陷其中。甚至宣布破产。（这就是目前的美国和英国的次贷危机模式）。后面紧跟着银行坏帐增加，投资者股票大跌，等等等等。这跟买房者关系不大不多说了。

   当然也不全是坏消息，不管是房价上涨还是下跌，主要因素是新屋开工率很低，也就意味着租聘房源减少，因此房租只会上升不会下跌。（里面还涉及到澳洲将来对移民的吸引力会不会因为美圆贬值以及物价相对较低而被美国吸引走，前段时间有报道称美国签证特别是商业签证和留学签证审批率达到85%，很多学校连雅思成绩都不要了，美国人为了救经济什么都用上了。）

   澳洲经济主要是跟随亚洲经济，特别是中国，日本，印度，印尼等国。中国经济在2009年速度可能降到10%以下，日本经济由于美国经济衰退美圆大跌迫使日元大幅升值（1年内升值200%）导致日本出口成本增加，日本已经连续5个月经济0增长。有衰退风险。印度经济增长速度已经恢复“正常状态”。在加上油价，黄金非涨，泰国歉收米价又爆涨（每次说起这事，就要郁闷3分钟）。等等这些都是不利澳洲经济的因素，这次澳洲和中国的TFG贸易谈判估计又由于陆克文的那一句“我只是在尽我的职责”有搁浅的风险。



   本来不想写很多，不知不觉又写了那么一大堆，写那么多不是想打击那些想买房的人和买了房的人，只是想帮助大家了解目前的大环境究竟是怎么回事。如果想投资，建议还是逢低买些黄金，如果有条件，买几桶石油放家里:monkey2。小心别遇火问题不大。:monkey6


  澳洲汽油价格估计3年内要见2元，所以买车的朋友也要盘算清楚了。。。。
[/color][/color]

LZ你好，我看了你的贴子，感觉有一些观点不能认同...例如：你所说的 如果通货膨胀可以压下来，那么物价就会随之而降...以至于其他的成本都会降下来....首先这个观点我不太能认同。

我举个例子，即使通货膨胀 降到 2% 油价也不可能会下降到 2002年那时候的 0.85/升啊.... 而且，现在物价上涨 通货膨胀并不是主要原因.....而是资源的减少 现在很多人都知道：“ 百油，千金， 万铜”... 所以这主要因为 资源减少所造成的（个人意见仅供参考）

另一方面，就像 LZ说的， 澳洲与亚洲经济相连....如果亚洲经济走向下坡的时候,所有亚洲的国家都会 降低利息 去促进经济回升...所以澳洲也不会例外啊......我想 没有一个国家 希望自己 经济倒退吧.....

还有,LZ所说的'物价下跌'，那是只有 deflation 才会出现的情况....与 inflation 是不一样的.... - -!
至于LZ所说的，3年后油价会涨到2块，那不正说明了物价在飞涨么...

不知道说的对不对，只是个人意见，嘿嘿...

很高兴有人能看完这篇文章，一直担心写的太专业别人一看就会睡着了。

  石油的上升并不是澳洲国内的通帐造成的，石油价格的彪升是全球性的。而主要原因是美圆的下跌。

全球大宗商品以及商品货币的价格对比都是以美圆做基础，所以能造成石油上涨绝不是澳洲的通帐能左右的。而目前市场上普遍认为石油的价格应该是在50到75美圆一桶的价位，也就是所是现在的40%价格，目前能达到113美圆/桶的主要因素是全球投机抄做以及当今世界由于科技的日新月异使得货币流通性被无限放大。石油事实上一直都没有短缺过，从过去40多美圆/桶，到今天的113/桶，一直是供应完整的。这不存在通帐造成的问题。

  物价的下滑就能在很大程度上减少建造成本的增加，比如说原来造一扇门需要100元，现在只要60元，那么这套房子在门上的成本就要少40元，房子的出售价格也会便宜些。要知道一套房子可由很多扇门组成，而组成一套房子，门只是其中一个部分。:monkey6

   其次，亚洲依然是由很多国家组成，日本下月可能会宣布降息。而中国下半年估计最少有4次升息。亚洲各国利息的不同就能很好的回答你的问题。利息的运用并不是你所想象的那么简单，只有在央行确认经济开始下滑后，才会使用利息这把利刃，要知道通帐所造成的后果比经济下滑更严重。澳洲央行连续升息抱着即使让澳洲经济硬着路也再所不惜就是最好的例子。

   另外，最重要的问题并不是通帐以及利息，最最重要的问题依然是次贷。澳洲也有类似美国的次贷，也就是那些没有工作的人贷款买房子或者说是信用评分没有达到银行规定的分数范围内的阶层贷款买房子。这才是关键。美国就是被这个问题所拖累，因为这些人买房大部分是期待在短时间内能够赚钱脱手，如果在短时间内无法脱手甚至只要是轻微的贬值，对于这群人都将是一个严重的打击。而这一切也只是刚刚开始。

   美国的次贷危机可能快要结束了，但是信用卡危机又来了，之后会有越来越多的问题出现。预计在未来数年内，美国经济将持续衰退。而利息已经降不动了。目前美国一些地区的房价已经贬值超过了60%。这些都是警讯，澳洲很可能会走上同样的道路，美国的次贷5国央行联合注资，美联储连续降息，降窗口贴现率，什么招都用了。依然救不了。澳洲会如何呢？

   当然在1~3年内依然看好澳洲经济，因为比较看好中国经济。但是3年后，我会选择将资本全部转移到欧洲或者非洲市场，如果美国经济能够稳定，甚至可以考虑买入美圆和美国股票。

learning.......

有些地方 我可能没说清楚， 就像楼主所说， 澳洲油价会上涨，那么按照楼主所说的 至少3年内澳洲的房屋成本就会上涨， 因为所有的材料以及无价，都是在石油的基础上标价的。
ＩＥＡ报告暗示原油价格有可能从每桶１１０美元以上的高点回落，但同时指出价格不太可能进一步下跌，原因是中国、印度及其他迅速成长的新兴市场的能源消费增长仍将保持强劲。
所以大家都知道 供需关系。。。虽然油价事美国控制的， 但是需求量的增加，会起到 主要地位。。。所以达到 70元每桶，是不可能的

目前澳洲建筑房屋数字短缺非常大， 租房的人都知道不好找房子。那么房租的回报率一定很好，甚至已经达到了 break even point. 那么可能会有一些人觉得房租太贵 不如买房子， 那不就成了房子的需求者。。也能提高房子的价值么 。。。

BTW  因为房子的租金，也是根据利息的浮动改变的啊。。。利息涨，租金就涨， 利息降，租金不会跌  --:monkey1  这是一个比较麻烦的问题。。。
从宏观角度出发涅~土地是越来越少滴...人口是持续增长滴...，尤其澳洲可利用土地较少，而澳洲又是移民国家.....所以 以供需关系来说，房屋本身价值是会涨的

一不小心就说多了.....纯属讨论 仅供娱乐.....:rabbit9 嘎嘎~

我从来不去看那些所谓的权威机构的揣测，我个人认为毫无意义， 当初80/桶的油，权威机构都说不合理，现在快120了，所有机构都说合理，价格可能还要上。:monkey8

  设想一下，你会在房价将来要升值的情况下买房，还是房价将来要贬值贬值的环境下买房？其次澳洲很大一部分出租房是给了留学生。如果澳元继续强劲升值，物价飞涨，那么留学生为什么不选择相对学习环境更好，物价更便宜的美国呢？人口是流动的，澳洲不像中国，这个国家很多人都是移民，真正本地人少的可怜。

从长远来讲，房价永远是上涨的，就和股票一样。这是一定的，因为人工和物价也是永远会上涨的。

如果从30年的角度来说，那房价没有可能比30年前更便宜。但是如果从几年内来说，波动就会很大。今年100万买的房，明年说不定80万就能买到，但30年后都是价值200万。你和我说的都没错，只是所选择的时间跨度不同而已。

呵呵~有一点楼主你真的错了！澳洲的租房主要 群体，不是留学生，他们只是一部分而已，主要租房人群来自移民家庭 和 澳洲本土居民（很多澳洲人在澳洲生活一辈子都不买房子的...），比如，很多young couple，single people（young age），或者family。。。还有很大一部分人是依赖政府公房呢....

和楼主讨论的太高兴，以至于忘了看时间了。。。哈哈~
祝大家都有个好心情~~:monkey5

都不错，不过只要需求增加，房价还是涨。。。
钱永远要贬值的。。。不动产比较好

不想说什么，

下半年澳洲房产会有很大动作。但是利息半年内基本动不了。汽油费用上升，新屋建造率基本越来越少。

中国大盘已经接近年初估计的2500点。美圆在坏消息面前也无人抛售。汽油也开始接近2元。相信很快一切都会改变。

年初听我买黄金的，现在估计已经升值超过20%了。:monkey18


4月份听我买石油的升值估计已经超过25%~~如果没被火点着的话。:monkey19

支持沙发猎人

我也觉得澳洲这几年的房价不会涨，就算以后也不会涨到什么地方去（起码不可能想中国那样）。澳洲物价涨、生活成品高，留学生会选择美国或其他国家；对于能移民澳洲的人，估计要移到其他国家也不会太难。所以澳洲人口流动性太大，人口因素的影响只是相对的，不是绝对的支撑起房价。除非其他移民国家的政策改变、福利等方面的改变。

而中国的情况就不一样，即使现在中国房价泡沫成分和大，但我估计不会狂掉价。因为中国人口流动性不大（我是指移民的流动性，不是城市之间的人口流动性），毕竟能移民的人、有条件留学的人不是大多数的人。中国人口多，没地方可以可移居，所以不是买就得租，所以房价和房租不可能降，特别大城市，除非去农村种菜。

上月的一份财经报道中，经济学家已经评估澳洲房产是全球被高估最严重的国家。

中国房地产我也认为不会跌的太严重，我的理由是中国人对于投资房产和投资股票操作手段是完全两个概念，中国人做投资股票和房地产一样，中国人的传统操作手段几乎都是死捏，再跌我也不抛，这种观念在里面的情况下，房地产的需求就变的只要市场提供，就一定有需求的状态。但是股票的环境不一样，大资金是海外控制，所以中国人投资股票的几乎都被海外基金把钱卷走了。

那什么时候是在澳洲买房的时机啊:monkey19

一个国家 什么都可以进出口 只有土地不能 进出口。。。。
美国的经济与 澳洲 是不一样的

哎，看完都晕掉了，那现在到底能不能买房子呢？都说要安居乐业，到底要不要买呢？总租也没安全感啊

[size=4]楼主,请不要信口开河,你说中国下半年至少要加4次利息的根据是什么? 中国绝对不可能轻易加息的, 下半年为了抑制通涨, 加一两次息是可能的,但是4次就是天方夜谭. 别的不说, 单单中美利差导致的热钱再次泛滥, 中国政府就不会轻易加息. 另外中国经济现在已经呈现减速的状况, 加一两次还能承受,4次的话, 我敢保证那是疯子才会做的事情.[/size]

这不是我预测的，我没有那个能力预测，是市场普遍预测的热钱没有涌入？显然楼上的对财经新闻的脱轨已经很大。或许从来没关注过，今年6月，中国工商银行已经发出警告，光6月中国存款突增6万亿RMB，而之前中国股票大涨就是大量外国资金涌入的最好证明。RMB在没有加息的情况下已经升幅超过15%，这帖子是4月写的，当时并没有发生地震。因此当时的通帐达到了8%。由于这此股灾和天灾，原本加息预测已经减弱。因此RMB有回调趋势。

市场预测一般都是不停的修正，没有从年头预测到年尾都不变的。因此当时的预测可能影响当时的市场，现在的预测则可能修正当时的影响并影响到未来。

另外，澳洲连续加了九次利息，中国加4次不算什么。

有些朋友认为，经济一旦不好 对于移民国家就会减少移民数量，甚至本土人也向外流动。。 举个例子。。。现在美国经济不好， 难道美国人都已经往国外跑了？？？？真正的移民 都是为了过好日子。。。 钱不算是主要原因。。。。。


所有的商品 都是按照 波浪式前进的
从2002年到现在 澳洲加息 16次。。。。。。再就是 看一下澳洲经济的主要组成是什么。。。美国又是什么。。。 所以说 用美国经济与澳洲比。。。。没法比


任何的好消息，都是带着一幅坏面孔出现的。。。。

看数据吧，靠猜测是不能搞投资的。

[quote]原帖由 [i]沙发猎人[/i] 于 16/4/08 12:55 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2488767&ptid=152099][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
我从来不去看那些所谓的权威机构的揣测，我个人认为毫无意义， 当初80/桶的油，权威机构都说不合理，现在快120了，所有机构都说合理，价格可能还要上。:monkey8

  设想一下，你会在房价将来要升值的情况下买 ... [/quote]


这个。。。。你不是从来不看数据 推测 什么的么 。。。。
有时间大家一起探讨一下。。。。
对于 投资与投机。。。只能说  投机是小赢家， 投资才是大赢家。。。
实话说。。。类似与中国这样的房地产开发商 他们把利润放在150%-250%， 而澳洲的开发商则是把利润放在 20%-50%。。。。所以 房子的跌付不会很大，（至少有个造价拖地） 而中国就不一样了。。。首先开发商就把 利润放在很高的 水平上。。。例如 97年香港房地产， 可以说是比较 惨重

数据不是揣测。。。。数据是官方给的，揣测是机构给的。。不是一回事。。。我不看的是那些所谓的机构的揣测，我看的是那些官方给的过往的数据。讨论事情不能断章取义啊。。。:monkey17

官方的就准确么？？？其实了解一下 官方是怎么收集来的数据。。。就明白了

[quote]原帖由 [i]Gina~[/i] 于 2008-7-9 22:49 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2633076&ptid=152099][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
官方的就准确么？？？其实了解一下 官方是怎么收集来的数据。。。就明白了 [/quote]

能问一下您今年多大了吗？:monkey19

看了两位的辩论，不知道现在买澳洲房产是能升还是会贬？我只打算现在买个房子，然后住3年，3年以后毕业了，如果卖的话可以让我现在投进去的利息拿回来我就心满意足了，所以请问LZ如果现在买房，3年内会不会有下跌的趋势？谢谢le！

[quote]原帖由 [i]yogi[/i] 于 2008-7-9 23:23 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2633197&ptid=152099][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
看了两位的辩论，不知道现在买澳洲房产是能升还是会贬？我只打算现在买个房子，然后住3年，3年以后毕业了，如果卖的话可以让我现在投进去的利息拿回来我就心满意足了，所以请问LZ如果现在买房，3年内会不会有下 ... [/quote]


  关键要看美国经济什么时候能恢复正常，现在任何揣测都是无效的。

我只想买自住房，现在合适吗？什么时候合格啊

难到大家都忘了97年以后，香港的楼市大跌，都成了负资产了吗？直到2003-2004年才回复。楼市和股市都是有升有降的，不可能只升不降。30年后的楼价升了，是因为每年的通货膨胀以3-4%的第增巴了！！！那是数子游戏！醒醒吧！！！

回复 #30 gztqm0923 的帖子

if you want to buy your home for owner ocuppied, then when you are ready (have enough deposit) then is good time for you, cos for a long run, your house will always appreciated due to the inflation.

怎么说呢。。。。看问题要从多个角度来看。。。。不要 官方说什么就怎么做。。。。只有普通人才这么做。。。
还是那句话。。。。好消息。。都是带着坏面孔出现的。。。。商机就在里面。。。。
想问题的人不是 成功的人。。。。解决问题的人才是。。。想想吧。。。


虽然有些地方的房地产是再跌。。。但是 房地产里面 location 才是最重要的。。。。好地方的房子 。。现在还是在涨。。。

[quote]原帖由 [i]沙发猎人[/i] 于 10/7/08 00:50 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2633458&ptid=152099][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]



  关键要看美国经济什么时候能恢复正常，现在任何揣测都是无效的。 [/quote]


美国经济恢复正常势在必行，只是，那时候消费指数也会相对升高了。。。那么你觉得那时候还能买到现在这样价钱的商品么？。。。。。

所谓的富豪，不过是走在一般人前面的先驱者。。。想赚钱 就要 先人一步。。。

话说回来，无论美国经济正常与否，都要量力而行，根据自己的能力做事。。。

Gina, 世上只有穷人去买房，富人去卖房给穷人！地产大王都是发展商，在澳洲的“精明”华人都听了周华，买了好几栋，号称资产百万，但每月要供快万元的mortgage，我问，谁致富了？买的还是卖的？？？？？？？？？？？？？？

难道开发商 不借钱么？？？哈哈。。。。。。 我还真没听说过 那个开发商 盖房子 一分钱不借呢。。。。
要学会 用 杠杆来致富。。。


要像你这样说的话。。。。很多普通人他们就没有借过钱。。。难道他们都是富人 ？？？？

[quote]原帖由 [i]itto[/i] 于 2008-7-15 08:21 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2645127&ptid=152099][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
Gina, 世上只有穷人去买房，富人去卖房给穷人！地产大王都是发展商，在澳洲的“精明”华人都听了周华，买了好几栋，号称资产百万，但每月要供快万元的mortgage，我问，谁致富了？买的还是卖的？？？？？？？？？ ... [/quote]

观点不是很对,不过有一点我同意,周华挺不是东西的.

[quote]原帖由 [i]Gina~[/i] 于 2008-7-15 00:45 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2644866&ptid=152099][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]



美国经济恢复正常势在必行，只是，那时候消费指数也会相对升高了。。。那么你觉得那时候还能买到现在这样价钱的商品么？。。。。。

所谓的富豪，不过是走在一般人前面的先驱者。。。想赚钱 就要 先人 ... [/quote]
:monkey14

:monkey20

回复 #36 Gina~ 的帖子

do you know how does developer works? they do borrow, but they sold most of the property by "off the plan" before they borrow from the bank for a building loan. so who pay the interest? the people who buy the property.

this is an other money principle: who in debt with who?  good debt makes money, bad debt makes you poor.

i hope you understand

:monkey14 :monkey14