买房算账------写给有意买房投资的朋友(页 1) - 房地产贷款投资专区 -

买房算账------写给有意买房投资的朋友

[font=宋体][size=3][color=#000000]实际上我没有参加过多少房产商的地产会议，所以对于他们是如何计算房产收益率的方式我不是很清楚。我只能在下面按照我自己的想法给有可能买房的朋友算一个投资回报率出来，希望能对大家有所帮助，也欢迎有不同意见的朋友给予批评和指正。[/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]对于任何投资行为，实际上大家主要考虑的东西分为如下几个方面：投资回报率，投资成本，风险程度及资金收回时限。而对于房产，投资回报主要来源于三个方面：租金回报（[/font][font=Times New Roman]rental return[/font][font=宋体]）[/font][font=Times New Roman],[/font][font=宋体]房产增值（[/font][font=Times New Roman]capital gains[/font][font=宋体]）及税务优惠（[/font][font=Times New Roman]tax benefits[/font][font=宋体]）。对于租金回报和房产增值是怎么回事我想大多数朋友都有了解了，而税务优惠我稍微讲两句。投资的房产应该不太会有人只让房子空着等着增值，一般都是租出去的。而租金属于业主应纳税收入（[/font][font=Times New Roman]taxable income[/font][font=宋体]）的一部分，同时，澳大利亚税法规定，凡是用来产生应纳税收入的资产所因为折旧等原因所发生的费用，可以用来抵消应纳税收入以降低纳税额。比如房产的折旧，管理费等项都属于应折扣范围。所以有时候可以通过选择折旧计算方式来增大当年的折旧比例来将租金收入全部折销甚至抵扣其他应纳税收入来合法避税。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]现在[/font][font=Times New Roman]NSW[/font][font=宋体]的房产租金回报率一般在房价的[/font][font=Times New Roman]5%p.a[/font][font=宋体]以上，但是这是毛收入，扣除管理费后的净收入大概在[/font][font=Times New Roman]4.5%p.a[/font][font=宋体]左右。这个回报率看上去不是很有吸引力，因为实际上现在澳大利亚的存款利率就已经大于[/font][font=Times New Roman]6%[/font][font=宋体]了，而且没有任何的风险。虽然房产租金这个回报率只是全部房产回报率中的一部分，但是这是房产回报率中唯一几乎可以确定的回报收入。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]虽然相对于租金回报，投资者往往更在意房产增值的情况，但是毕竟房价有涨有跌，这个回报率其实也可能是负值。不过从短期来看，出现负值是可能的，但是从长期来看几乎没有负值的出现。不知道大家知道不知道这样一种说法，悉尼的房产[/font][font=Times New Roman]7[/font][font=宋体]年翻一番，其实这个翻一番是指[/font][font=Times New Roman]house[/font][font=宋体]而不是[/font][font=Times New Roman]apartment[/font][font=宋体]，因为[/font][font=Times New Roman]house[/font][font=宋体]往往比[/font][font=Times New Roman]apartment[/font][font=宋体]具有更大的升值潜力，但是问题在于[/font][font=Times New Roman]house[/font][font=宋体]的租金回报率往往不如[/font][font=Times New Roman]apartment[/font][font=宋体]，而且不像[/font][font=Times New Roman]apartment[/font][font=宋体]那样好租出去，所以如何选择还要看个人的口味。[/font][font=Times New Roman]Apartment[/font][font=宋体]可以估计为[/font][font=Times New Roman]10[/font][font=宋体]年左右价格可以翻一番。从长期来看，近几个十年期内这种预期都是实现了的。我再做一个更保守的预期，每年房屋的价格增长率预期为[/font][font=Times New Roman]8%[/font][font=宋体]。下面我简单地算一下房产投资的回报。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]假设自有资金为十万，准备购入三十万的房产，贷款需二十万，贷款利率为[/font][font=Times New Roman]7.62%p.a[/font][font=宋体]。购置用途为出租，每年净租金回报率为房价的[/font][font=Times New Roman]4.5%p.a[/font][font=宋体]，预期房产增值率为[/font][font=Times New Roman]8%p.a[/font][font=宋体]。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]每年投资回报[/font][font=Times New Roman]=300,000*(4.5%+8%) = 37,500[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]每年贷款成本[/font][font=Times New Roman]=200,000* 7.62% = 15,240[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]每年净投资回报[/font][font=Times New Roman]= 37,500-15,240 = 22,260[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]每年净投资回报率[/font][font=Times New Roman]=(22,260 / 100,000) * 100% = 22.26%[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]这个投资回报率是很吸引人的，因为实际上初期的贷款成本只有[/font][font=Times New Roman]100,000[/font][font=宋体]，所以这样实际上是在用银行的贷款帮您投资赚钱。但是看到这个投资回报率请先别急着动手，您需要考虑两方面的问题。一，房产的增值，您需要问清楚自己几个问题：我真的认为房产会增值吗？短期之内房产是不是会先跌价再升值呢？如果我不幸遇到这种情况，我是否有这种心理素质可以不把房产割肉贱卖呢？现在是个好时机入市吗？二，即使您的房产一直在增值，这种增加的价值再您变卖房产之前是不可能实现的，而现在的情况，房屋的租金是不可能清偿房屋每年的贷款的。为此您每年还需要付出一笔开支来偿还银行利息和租金之间的差价。这可以看作是您每年被迫地将一笔钱存入一个固定账户，当然您可以通过变卖房产来变现这种收益，但是在决定这么做之前，自己目前的经济情况是否能够长期地承受这种额外的压力，这才是需要考虑的重点。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]草草成文，必有疏漏，希望各位不吝赐教。[/font][font=Times New Roman] [/font][/color][/size]

谢谢了，希望还有tax benefits的讲解

谢谢
:monkey8

澳大利亚税法规定，凡是用来产生应纳税收入的资产所因为折旧等原因所发生的费用，可以用来抵消应纳税收入以降低纳税额。比如房产的折旧，管理费等项都属于应折扣范围。所以有时候可以通过选择折旧计算方式来增大当年的折旧比例来将租金收入全部折销甚至抵扣其他应纳税收入来合法避税。
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可否用具体例子解释一下这话