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澳大利亚房屋贷款杂谈1

作为中国人,在澳大利亚这样一个陌生的国度希望圆了自己的买房梦毕竟不是一件容易的事,大多数人还是会选择贷款买房,在进入这个市场之前,我想大概大多数人还是会觉得心里有点紧张,对信息的不了解,对澳大利亚房屋贷款没有一个比较清楚的认识,都会是大家烦恼的原因.现在小弟愿意将自己的一点愚见整理成文,希望能对大家有所帮助.
因为笔力所限,还有贷款所牵扯的信息过多,简简单单一篇文章很难将所有的事情交代清楚,我只能一条条将大家购房投资所可能担心的问题一条条列出并尽可能解答.
根据我在贷款业的经验,一般贷款申请人所担心的问题分为三大类,一,利率;二,贷款申请所需时间，费用和材料;三,贷款限制额度,成数及还款计划.
一.关于贷款利率的问题.
1.银行及非银行金融组织的区别.
首先我想谈谈利率的问题,在国内,房屋贷款一般是由银行放出,以房屋作为抵押,保证银行利益,通过吸储集中资金,再通过放贷放出资金,以储蓄和贷款的利差保证银行的收益.所以简单地说,银行的贷款利率是和储蓄的利率息息相关的.澳大利亚金融市场和国内有一个很大不同,除了银行之外,澳大利亚还有很多其他的金融组织,也就是non-bank lender,具有放出贷款的权限.这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金,信托等手段募集资金.如养老金等等.其实国内来的同胞有时候会有一个误区,就是认为和银行合作比较稳妥,这些非银行金融组织并没有银行那样雄厚的资金担保,也没有银行那样的商誉,和他们合作自己的利益得不到保障.实际上,这么想是不对的,因为一家金融组织的信用程度和他是否是银行没有直接的关系,的确银行听上去似乎”财大气粗”一点,但是因为非银行金融组织的资金来源往往是包括养老金等等实力雄厚的资金源,所以他们的资金量与银行相比不一定落于下风.而且相对于名气等等指标,衡量一家金融组织稳定与否的标准,我个人认为,还是查看该金融组织的信用评级比较可靠.根据我的经验,有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行.
除了资金来源之外,银行与非银行的区别还在于业务范围,因为金融条例所限,非银行金融机构往往不如银行的业务范围广泛.但是就住房贷款而言,非银行与银行所能提供的金融产品没有太大的区别,甚至在于利率和年费的问题上,很多非银行金融机构比银行有更大的优惠.这造成了一个很有趣的现象,我所知道的客户中,华人往往更希望选择银行,而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪.我并不是在建议大家全去选择非银行机构而根本不考虑银行,对于贷款人来说,他更多的应该注意产品而不是机构.关键在于哪个金融产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名.有时候金融界也会有”店大欺客”的情况,人家有钱,人家有名,人家有的是客户,并不一定需要给您提供更优惠的条件和更好的服务来留住您.
其实开句玩笑话说,您别忘了,您是借进钱的,退一万步讲,就算那些借出钱的机构倒了,会对您有任何影响吗?的确,您的房契地契在人家手里呢,可是澳大利亚法律是保护私有财产的,即使债权人换了,也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款.
2.利率讨论
现在澳大利亚各银行的房屋贷款利率一般在8.07%,但是大多数人都应该可以拿到一个不超过0.75%的折扣,所以银行所能提供的利率一般不低于7.32%,7.37%也是现在银行最常见的利率.可能您会看见一些银行或者其他金融组织在广告中给出一个6.99%甚至更低的利率,可是您别忽略了,这个利率一般会有标注如”honeymoon rate”或者”introductory rate”,这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠,但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年,一年之后,您的贷款自动会跳到一个高一点的利率,这个新利率往往比true rate,也就是7.32%更高,甚至会跳到8.07%,如果您想转到该金融组织其他利息比较低的金融产品,可以,不过您需要付钱,如果您想转到其他金融组织,也可以,不过您要付出一个相当高的罚金.如果您不管它,房屋贷款可往往是30~40年限的,不知不觉中,您可就多花了好多冤枉钱.我不能说这是一个陷阱,但是您在签订合同之前,最好能够好好审阅下合同条款,并且好好给自己算个帐.还有个小细节您应该注意到,就是很多金融产品是收年费的,这个金额一般在$300左右,甚至会更高,您在计算贷款利率的时候,不应该忽略这一点,比如您有一笔$300,000贷款,贷款利率为7.37%,而您的贷款机构收您$300的年费,那么您实际上的利率为7.37%+(300/300,000)*100%=7.47%.这个利率是否还让您满意呢?
房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率(variable rate)和固定利率(fixed rate),一般固定利率要比可变利率高一些,如,可变利率为7.37%,那么它的固定利率就可能为7.44%,这也是很正常的,您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险,放贷人可能要多收取您一点钱来作为自己资金自由度损失的回报.一般地说,如果您比较担心将来利率会升高,您更可能会选择固定利率,可是实际上您并不是进了保险箱.关于固定利率您需要注意两点,一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去,一般现在给出的固定利率只能最多维持5年,也就是说,您只可以在一年到五年之内固定您的利率,当这个期限结束之后,您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率.第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的,在settlement之前,您的固定利率是可以变动的,这个变动由您的贷款人来定,他们往往是根据不停更新的金融信息来调整自己的固定利率,如果您申请了固定利率贷款,而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率,那么您往往还需要付出一个”锁定费用”.所以根据我个人意见,我是不太会推荐我的客户做固定利率的贷款,因为首先这个利率往往就会高一点,其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行(reserve bank)的,联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力.在澳大利亚,我觉得人民相对于在中国应该更相信政府一点吧?所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会跟我说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢？其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。
小道消息：AMP首席经济学家Shane Oliver作出的预测表明，今年利息不会有大的变动，如果一定会有变动，升息的可能远远大于降息的可能。但是根据我了解的情报，下周联储很可能将利息上调0.25%。（联储周二开会，周三发布消息）
二．贷款时间，材料和费用
贷款的流程为：决定好房子-联系贷款机构-递交申请-评估-交换合同达成共识-settlement
贷款的先期费用主要包括：律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包包括为一个application fee。有的金融机构也会免除application fee，但是律师和评估费还是照收的，有差别，但是不是很大。Solicitor fee是指您和贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的solicitor审核的时候需要付的费用。
在澳大利亚，当看好房子之后，一般是先付0.5%的定金，然后两周之后订金升到10%，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。如果规定时间之后您不能付清贷款，如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其他种种原因您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退押金将该房卖给别人。贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。但是我强烈建议您如果准备买房之间先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且因为大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您可能可以得到更优惠的房产价格。
贷款所需材料根据贷款机构不同，金融产品不同而千差万别，但是实际上也很简单，您只要清楚会计学上的一个概念就不会出问题了，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权宜，而在会计学中，四方面的信息就可以包括您的财务状况了，那就是资产：原有房产，存款，汽车，财物等；债务：其他贷款情况，其他负债情况；收入：薪水，其他收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。但是此外您还需要提供您的身份证明，也就是100 points ID。所谓100 points ID的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于100分，如，护照，75分，驾照，45分，75+45=120》100，所以您提供这两样证件一般就没问题了。华人移民往往得面对一个问题，也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低，如果您按照这个收入去申请贷款，可以申请到的额度往往偏小，无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。还有些刚刚毕业的学生，或者新移民，或者自由职业者，他们提供有效的收入证明是有困难的，这时候可以考虑下lodoc贷款等特殊产品，这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明（如employer’s statement），可以通过其他的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。
三．贷款限制额度,成数及还款计划.
和国内不同，澳大利亚的金融机构对于房屋贷款可以提供高于80%的贷款比例，有些金融机构甚至可以贷到100%。但是对于高过80%的贷款，您必须缴纳一定比例的抵押保险。这是一笔不小的开支，希望您把它放在自己的考虑范围之内。
可能很多朋友并不知道以自己的能力能贷到多少的款子，这个计算公式非常的复杂，但是您的贷款额度不会低于贷款申请人所有年收入的五倍。您可以这样的简单算下自己的贷款能力。
关于还款，现在的金融机构可以提供只还利息贷款这样的业务，如果您一时没有很多的流动资金，也可以选择这样的产品来降低目前的还款压力。但是请记住，目前的轻松是以将来的压力作为代价换来的。如果您在贷款之后的几年内就会有大笔的资金到帐，您可以通过提前还款来付出更少的利息，但是很多金融产品对于提前还款都会有罚款的，所以建议您咨询贷款顾问，以更低的成本来达成自己的目标。
四．杂七杂八的东西
1．First home buyer
如果这是您在澳大利亚的第一处房子，而且购买目的为自住，而且您拥有澳大利亚身份，那么恭喜您，按照澳大利亚法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty）和其他的折扣。这笔钱数额可以很大的哦。
2．转贷款
如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。恐怕很多人都不知道，仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。如果您有兴趣，可以把您的贷款情况告诉我，我愿意帮您做一个免费的贷款咨询。
现在我能想到的问题就是这么多了，这只是我的一家之言，可能难免有什么疏漏或者错误，如果哪位高人对小弟的文章有什么看法和指正，非常欢迎。
[size=3][font=宋体][color=#000000]如果有哪位朋友对于贷款方面有什么问题，也欢迎和我联系，可以以跟贴形式提出，我会不定期上来看一看，如果比较急，[/color][/font][email=也可以写信到[email]blessjoek@hotmail.com[/email]][color=#0000ff][font=宋体]也可以写信到[/font][font=Times New Roman]blessjoek@hotmail.com[/font][/color][/email][font=宋体][color=#000000]。[/color][/font][/size]