地产投资问题专贴（悉尼住宅地产）(页 4) - 房地产贷款投资专区 -

请问一下，你觉的WEST RYDE的APT如何？

以前好象听说它们的房子建筑结构还是材料什么的有问题，真的吗？

[quote]原帖由 [i]louisexu[/i] 于 2008-5-14 12:05 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2519843&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
谢谢楼主的分析啊，上次我也看了一个ROSEBERRY的房子，全新两房490k,你觉得和CARLINGFORD比较的话，哪一个比较理想，我希望近两年内，自住，然后变成投资房， [/quote]


如果是我的话，我会选ROSEBERY，我始终认为CARLINGFORD的房价没有达到目前这个地步。

[quote]原帖由 [i]catstyle02[/i] 于 2008-5-14 14:24 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2519990&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
请问一下，你觉的WEST RYDE的APT如何？

以前好象听说它们的房子建筑结构还是材料什么的有问题，真的吗？ [/quote]



每一个开发商请的builder都不同，我相信不应该一概而论的说他们的建筑结构还是材料什么的有问题吧。
我相信，个别的开发商会为了利益而偷工减料，但这里毕竟不是中国，这种情况还是不多的。

谢谢你的意见

只是觉得WEST RYDE的APT比较新，地段也较方便，但是价钱却没有太高，有点奇怪～

marrickville

MARRICKVILLE 这个区如何？我想买个UNIT

[quote]原帖由 [i]catstyle02[/i] 于 2008-5-15 10:01 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2521467&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
谢谢你的意见

只是觉得WEST RYDE的APT比较新，地段也较方便，但是价钱却没有太高，有点奇怪～ [/quote]


很难讲，有可能是一个best deal,也有可能它本身真的有问题，个人对那边的了解有限，暂时无法回答您这个问题，不好意思。
不过，如果您想买的话，去做个strata report，就一切都明白了。

[quote]原帖由 [i]zhu92[/i] 于 2008-5-15 19:22 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2522142&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
MARRICKVILLE 这个区如何？我想买个UNIT [/quote]


据我所知，这个区的租金是去年涨幅第二大的区。

City周边Ultimo,Chippendale的APT升值潜力大吗?

我看了一下,这两个区的2房2卫的APT基本上都在450K左右,租金一般都可以去到$550/W,这两个区主要是离UTS和USYD都比较近,而且离CITY也就5分钟BUS的距离,不知道Jeff有何分析.

marrickville

MARRICKVILLE 的UNIT后几年升值潜力大吗?

[quote]原帖由 [i]lnhxeon[/i] 于 2008-5-16 01:02 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2522967&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
我看了一下,这两个区的2房2卫的APT基本上都在450K左右,租金一般都可以去到$550/W,这两个区主要是离UTS和USYD都比较近,而且离CITY也就5分钟BUS的距离,不知道Jeff有何分析. [/quote]


city fringe area 是非常好的投资区域，因为距离city的距离是无法改变的，同时会吸引大批的租客进入。但是个人认为，现在进入可能有些晚了。您虽然看到APT基本上都在450K左右,租金一般都可以去到$550/W，但是可能您没有计算到他其他的开销，包括rates and strata,这些开销通常要大于其他地区，所以光从租金回报来看似乎并不一定比其他地区有优势。

[quote]原帖由 [i]zhu92[/i] 于 2008-5-16 08:23 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2523161&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
MARRICKVILLE 的UNIT后几年升值潜力大吗? [/quote]


呵呵，这个没人敢说，也没人知道。不过您可以参考当地coucil的规划加以分析，看看是否有大的变化。
不过从大的趋势来看，悉尼的房市我相信会慢慢好起来。

留学生能在这里贷款买房么？:monkey1

留学生可以。。但是首付要25%左右。。。。帮 楼主 回答你了 哈哈 。。。:monkey6 。

如果是PR首次购房，能得到哪些优惠？

需要填些什么申请才能得到这些优惠？

到时候 你的律师 会帮你搞定的。。。因为 你买房子的时候 就要找律师。。。呵呵

留学生可以贷款买房，但是贷款额度会比较低。银行会比较苛刻在您的贷款审批上，因为他们需要评估您的还款能力，通常会在给您的估价上比较保守，以降低自己贷款的风险。

当您拿到pr后，您在买第一套房且为自住的时候，政府会给您首次置业津贴7000，以及减免stemp duty的政策优惠。通常您可以要求您的律师或者您的broker帮您办理相关事宜。

多谢Gina帮我回答，让朋友们能早一点得到答复。

楼主你好！

我毕业工作了1年，看着房租越来越高，也打算未来几年是铁定在悉尼发展的，所以有了要买房的想法。因为首次买房不可能一步到位挑那种很好的，目前的薪资允许我的预算大概在45万左右，不超过50万。我的目标是3房的TOWNHOUSE，不要太旧。

因为这个预算有限，所以可选的范围实在比较少。因为我不想在西边买（那里的人实在看着不舒服，还有可怕的治安状况），所以在其他地区，说实话以45万的心理价位去找3房的TOWNHOUSE确实比较紧。最近看过几个地方后，基本上我就想在下面三个地区尝试：

1.CARLINGFORD往南的一条火车线附近，如DUNDAS, OATLANDS, TELOPEA等地，还是有一些房源符合我的标准的。也去看过2次，感觉不算太差，这个地区的环境还可以。交通是不方便，那条火车线。。。很鸡肋。但是我一个住DUNDAS的朋友说他坐火车的话可以先开车去EASTWOOD坐，这样的话其实也还OK。还有就是那条通EPPING的火车线过几年总是要开通的，到时候就方便了，而且房价应该会涨一些。但是我也有朋友跟我说这个地方不怎么样，最近好几年来都没怎么涨过，像是一个死角落一样。我还担心是这些地方好像都是属于PARRAMATTA大区的，我对PARRAMATTA的印象真的不怎么样。前一段澳洲报纸上还列举了澳洲最不应该买房的区域，PARRAMATTA榜上有名。我现在是不知道这几个地方的治安情况，居住人群的素质怎么样。如果这两样有一定的保证的话，我还是比较倾向这个地区的。因为不算太远，去周围任何地方买东西啊什么的都蛮方便的。

2.CASTLE HILL。 这个，应该是很多荷包有限的朋友们最近几年买房比较关注的地区。房子新，价格能够承担，商业在那种地方跟附近的区比较算是很不错了。问题就是有点远。没火车，只能坐BUS。我上班在北悉尼，上班都要靠公共交通。BUS的话就比较麻烦了。还有就是对它的房产前景怎么样不清楚。觉得它这样一个偏远的地方受到买房者的关注不知道实质的原因在哪里。也听说它在建火车线，但是，就如同上面的1的火车线，真正什么时候造好，造好后对房价产生多大影响，谁知道呢？

3.南区SUTHERLAND一带。包括JANNALI,MIRANDA等地。这个地方感觉居住人群是以白人为主，远离那些讨厌的中东人。应该说是比较贵的地方。但是我却搜索到了一些还算可以承受的房价的房源（可能最近房市确实低迷），也去看了一下，大多数都比较旧一点（我的预算有限）。交通上，有火车，快车到CITY也就40分钟，不麻烦。问题是我在悉尼这么几年从没去过那个地方，我都住在内西地区，往北也经常跑过几次，但对于HURSTVILLE再往南那一片确实是一无所知。而且我觉得它虽然离CITY不算太远，但是如果去北边，那就太远了。而且我觉得目前悉尼的中心地带还是以CITY和PARRAMATTA为主，南边这一带，其实不远，但就是有点偏。而且我如果在这里挑的话，房子本身肯定不会太好，因为感觉这里的地价应该要比前面1和2的地区要贵一些。

我想请问楼主，如果要在这三个地区内选一个合适的话，你会选哪个地方开始你的第一套房子以供自住呢？还有，如果以我的这个预算，45万到50万的3房的TOWNHOUSE，还有其他更好的地区可选择吗？谢谢。

我只是路过。。。给ls 点 我的意见。。。不是必须啊。。就是帮你看看。。。
要是我的话 我可能选择 castle hill,  因为就像你所说的价钱便宜， 你在北区上班， 如果方便 开车就可以了。  不知道 对于楼上的你方不方便， 为什么 我不选择CARLINGFORD 这个区域， 因为现在 谁都知道 要通火车了， 所以房价已经长了一些了。。。如果ls兄弟是第一套房子，那么以后肯定还要换， 那么这个房子就可以换为投资房， 这样的话为了以后高回报率，要是我我会选择比较有发展潜力，和出租回报率高的区域。。。。例如你所说的 你不喜欢的 parramatta 。。。因为这个区域以后要成为 第2个 cbd 那么 我相信他的潜力， 而且 parramatta 有nsw最大的警察局，相信那里的治安也会好的（我觉得犯罪率终归不能跟人少的区域比） 。。。。。  还有strathfield 也不错。。也有一定的潜力。。。因为它将是 city 与parramatta 商业的中心点。。。
SUTHERLAND 还可以。。。但是对于你上班不方便。。。每次上班 估计你要提前2个小时 出门  呵呵。。。

以上是个人 意见。。。。呵呵 希望能给你点 帮助。。。。

回复 #137 dreambegger 的帖子

其实置业可分投资于自住，前者看回报，后者以自己喜好为原则。二者兼顾自然更好，但有时像鱼翅与熊掌。
回报都会有，假以时日多与少的问题，好的投资高于平均，那寻找物业时就要看那些地区，那些物业会带来这样的机会。一般而言，土地供应量较大的地区不如较少的地区，南区比西区好。我以为PARRAMATTA 周围3-5公里周边地区房价差距太大，升值空间受限。
再要看的是地区可能产生的变化是否有利于房价的增涨，公里，铁路，购物中心，医院。。。。。。
最重要的还是location, location,location. 澳洲人非常重视传统上的地区差异。凡是外来民族较为集中的地区，难有好回报。

谢谢楼上两位。其实DUNDAS, OATLANDS等地都是属于PARRAMATTA大区的，虽然离我现在住的比较近，所以心理上感觉比较有熟悉感。但实际上，我很吃不准这个地方的房产前景。那个铁路说造，造到现在还没好，而且有人跟我说即使通了铁路，房价涨的厉害的也就是EPPING, MARSFIELD那一片，根本轮不到我看的那几个地区，基本上涨幅很有限的。所以很吃不准。

说到南区SUTHERLAND，其实没有GINA说的那么远啦，从SUTHERLAND做快车到CITY也就45分钟。我去那里看过一次。怎么说呢，比西区当然要好，但是好像跟北区比也差的比较远，旧房子很多。主要问题是我对那里太不熟悉了，上次看房子兜路就兜的辛苦的要死。感觉是一个完全新的地方，如果买在那里，要重新适应一种新的生活。这也是我担心的。说实话，我觉得要说LOCATION的话，从居住人口素质来看，我列出的三者里绝对是南区这一片最好。

还有CASTLE HILL是很神秘的一个地方，房子都很新，远离西区，治安应该没问题。不过新移民买在这里的很多，也是吃不准前景怎么样。

看来我还需要做更多的功课，看更多的房子才能慢慢有体会。

[quote]原帖由 [i]dreambegger[/i] 于 2008-5-26 23:53 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2542687&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
谢谢楼上两位。其实DUNDAS, OATLANDS等地都是属于PARRAMATTA大区的，虽然离我现在住的比较近，所以心理上感觉比较有熟悉感。但实际上，我很吃不准这个地方的房产前景。那个铁路说造，造到现在还没好，而且有人跟 ... [/quote]


其实您的疑惑，反映了大多数新移民的顾虑。对于自住房的选择，通常要考虑到价格，位置，环境，安全，潜力，学校，就业，购物，交通，面子等等，不过个人觉得感情因素通常会起到很大的作用。所以我相信没有一个人可以给您一个明确的答案，最终能做决定的还是您自己。从上面不难看出，您已经作了非常细致的调查分析，不过有时候，当您了解的越多，您的决定就会越慢，因为真的没有一套物业是perfect的。

如果在您提供的这三个地区选择，我会选择castill hill, 因为我个人比较看好那边的发展潜力，而且以后的交通和购物都会有比较大的改变，以后会变得更方便。carlinford的优势个人感觉在于越来越多的华人开始关注这个区，使得华人的商店也变多了，对于我们来讲更方便了一些，而且附近的学校不错。surtherland, 作为悉尼最南边的一个区，是比较传统的鬼老区，更Aussie一些，在环境上起码心理上感觉好一些，另外火车到city好像用不了45mins。

对于房产长期的前景，我相信一定是增长的，在短期内可能要分看各个区的发展。对于各个项目的建设，各个区的发展，虽然澳洲的建设速度较慢，但一般最终都会完成的，只不过有早有晚。

对于您自住转投资的想法，我建议您最好放弃，就像前面那位朋友所说，鱼与熊掌不能兼得。当您以自住房的考量去选择物业，必然会违背投资房选择的标准，所以当您的物业转为投资的时候，一定会遇到问题，或不像您的想像那样。以我的经验来看，如果您的生活没有非常大的转变，您的第二套房产，或者说您真正的dream home，很可能是您卖掉第一套房而得来的，而其中最重要的可能还是该处房产的增值部分。

个人观点，仅供参考。

来到澳洲就得入乡随俗，还要胆大心细一些。谁让我们是第一代移民，是开拓者。多走多看多想多做，才能立足和发展。住一个区就想落地生根，会产生惰性的。
不过看来你做了不少研究，悉尼地产的大致顺序是东区，北区，南区和西区。

几位高手。。。你们对parramatta 的潜力 有什么看法么。。。给点意见

PARRAMATTA我觉得没什么意思。一大群中东人，还有就是低素质的白人，外加很多中国移民。

即便它有商业，也成不了大气候。澳洲最不适宜买房的三十大地区中位列第17.在悉尼人们对它的坏印象仅次于BANKSTOWN及BLACKTOWN.

我现在很讨厌坐WESTERN LINE的火车，往西开一过STRATHFIELD，车上留下来的绝大多数就是中东人和印度人，还有一些亚洲面孔。不禁在心里问自己，这是在澳大利亚吗？

[quote]原帖由 [i]Gina~[/i] 于 2008-5-27 22:09 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2544561&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
几位高手。。。你们对parramatta 的潜力 有什么看法么。。。给点意见 [/quote]



悉尼第二大CBD，未来的中心，个人看好其前景。

[quote]原帖由 [i]dreambegger[/i] 于 2008-5-27 23:10 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2544788&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
PARRAMATTA我觉得没什么意思。一大群中东人，还有就是低素质的白人，外加很多中国移民。

即便它有商业，也成不了大气候。澳洲最不适宜买房的三十大地区中位列第17.在悉尼人们对它的坏印象仅次于BANKSTOWN及B ... [/quote]

个人认为对于一个区的看法，如果在潜力为首要着眼点的话，我们应该动态的看他的变化。过去的印象和现在的状况有的时候不能完全体现一个区的价值，比如20年前的pennington, 10几年前的Leichhardt，当年也没有人说那边是好地方，但是现在呢？

最近看投资房，感觉RHODES 和MEADWOWBANK位置和环境不错，不知楼主有何见解？哪个区更好？目标是一房UNIT，40万左右。另外目前的入市的时机如何？谢谢

[quote]原帖由 [i]xuchuanyitcm[/i] 于 2008-5-30 11:53 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2549318&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
最近看投资房，感觉RHODES 和MEADWOWBANK位置和环境不错，不知楼主有何见解？哪个区更好？目标是一房UNIT，40万左右。另外目前的入市的时机如何？谢谢 [/quote]


个人认为房地产投资，靠的是时间，而不是时机。不过现在入市，的确不错，供需矛盾尖锐，租金走高，而房价平稳。
rhodes现在进入似乎有些晚了，meadowbank还是个不错的选择。

说实话,看了几个楼主回答的帖子,我对楼主的眼光实在不敢恭维.

当然了,也不是说的都不对。呵呵

多谢楼主回复。我已选择好meadowbank水边waterpoint的一年期楼花，44万一房UNIT。

[quote]原帖由 [i]lyt1126[/i] 于 2008-6-2 12:32 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2554310&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
说实话,看了几个楼主回答的帖子,我对楼主的眼光实在不敢恭维. [/quote]

呵呵，您客气了。

[quote]原帖由 [i]xuchuanyitcm[/i] 于 2008-6-2 13:16 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2554370&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
多谢楼主回复。我已选择好meadowbank水边waterpoint的一年期楼花，44万一房UNIT。 [/quote]

恭喜您买到自己的物业。

[quote]原帖由 [i]Gina~[/i] 于 2008-5-27 13:09 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2544561&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
几位高手。。。你们对parramatta 的潜力 有什么看法么。。。给点意见 [/quote]

我第一次买房就是在Parramatta的BOBART ST， 但我住了3年后搬了家。理由是：1. 环境不好，这里的居民以移民为主，大多是中东，印度和亚裔。没有好学校，尤其有了孩子，担心环境对孩子影响。 2. 升值潜力不及其它地区，因为周围地区的房价偏低，MERRYLAND，HARRASPARK的房价差距可达10K   以上。再加上周围3-5公里范围内还有大量厂区土地可用于开发，土地供应量太大，不看好升值的前景。
3.CBD概念也是政府的一厢情愿，说了十几年除了搬了个警察局外好像别的机构还在CITY，更别说大公司的总部了。

[quote]原帖由 [i]xuchuanyitcm[/i] 于 2008-6-2 13:16 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2554370&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
多谢楼主回复。我已选择好meadowbank水边waterpoint的一年期楼花，44万一房UNIT。 [/quote]


440K 一房？ 如果是个人爱好就该恭喜，如是投资那就不敢恭维了。。。

[quote]原帖由 [i]新概念[/i] 于 2008-6-4 07:50 发表 [url=http://bbs.ozchinese.com/redirect.php?goto=findpost&pid=2557164&ptid=111395][img]http://bbs.ozchinese.com/images/common/back.gif[/img][/url]



440K 一房？ 如果是个人爱好就该恭喜，如是投资那就不敢恭维了。。。 [/quote]

我在RHODES 工作，对周围的环境有好感。询问了多家地产中介，RHODES的一房的起价就是420K。相比较而言MEADOWBANK的水边要优于RHODES，所以如此选择。让时间来检验这项投资吧。不知LS有什么好的建议？

一房的Resale value 波动较大，市场需求较小。这类房型一般只是那些单身
用于过渡租用。不适合家庭，只有那些准备靠租金回报的投资者或者永远单身的人会以较低的价格买这类房子。

[quote]原帖由 [i]新概念[/i] 于 2008-6-6 13:21 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2560081&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
一房的Resale value 波动较大，市场需求较小。这类房型一般只是那些单身
用于过渡租用。不适合家庭，只有那些准备靠租金回报的投资者或者永远单身的人会以较低的价格买这类房子。 [/quote]

目前的数据显示现在悉尼单身加无儿女家庭占总人口比例的46%，而以后这个比例将会在20年中增长到60%多（具体数据不记得了）。个人认为从长远来看，一室在投资上会是个不错的选择。

单身加无儿女家庭选择一房作为自住的比例和两房比例又是如何? 建议再看点有关资讯...

[quote]原帖由 [i]新概念[/i] 于 2008-6-8 22:13 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=2564587&ptid=111395][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
单身加无儿女家庭选择一房作为自住的比例和两房比例又是如何? 建议再看点有关资讯... [/quote]


多谢提醒，我会一直关注的，呵呵